Les banques espagnoles proposent des formules parmi les plus attractives d’Europe pour les résidents mais aussi pour les non-résidents. Les taux hypothécaires sont stables et à des niveaux historiquement bas depuis un certain temps et les banques ont baissé les intérêts des prêts hypothécaires à taux fixe, c’est donc le moment idéal pour acheter une propriété.

Après une deuxième année de perturbations majeures dues à la crise sanitaire, le marché immobilier espagnol aurait pu être au bord de l’effondrement, étant donné les restrictions auxquelles nous avons tous été confrontés, notamment en ce qui concerne les acheteurs étrangers qui ne pouvaient pas voyager. Toutefois, si l’on regarde les dernières statistiques, il est clair qu’un scénario beaucoup plus positif commence à se dessiner. Les ventes des acheteurs nationaux et internationaux sont actuellement stables et, dans le haut de gamme, les prix ont même augmenté dans certaines régions. Il est généralement admis qu’en 2022, les prix de l’immobilier augmenteront en fonction de la croissance économique et que les ventes augmenteront également.

Selon les dernières statistiques de l’INE, l’Institut national de la statistique espagnol, le taux d’intérêt du prêt hypothécaire moyen en Espagne est de 2,11 % pour les prêts à taux variable et de 2,7 % pour les prêts à taux fixe. Environ un tiers des prêts hypothécaires espagnols sont à taux variable, deux tiers sont à taux fixe et la durée moyenne est de 24 ans.

Des offres attrayantes

Les banques espagnoles proposent des formules parmi les plus attrayantes d’Europe pour les résidents, mais aussi pour les non-résidents. Les taux hypothécaires sont stables et à des niveaux historiquement bas depuis un certain temps en Espagne (l’Euribor est en territoire négatif depuis 2015). Les banques ont baissé les intérêts des prêts hypothécaires à taux fixe (car ils ont tendance à rapporter plus d’argent que les prêts à taux variable qui dépendent de l’Euribor) et sont actuellement à leur plus bas niveau depuis 2006.

Il est courant de trouver des taux fixes entre 1 % et 1,5 % et les taux variables entre Euribor +1 % et Euribor + 1,5 % sont également largement disponibles. L’Euribor a atteint son plus bas niveau historique de -0,648 % en décembre 2021, mais il est ensuite remonté à son niveau précédent, à environ -0,55 %.  Selon les conseillers hypothécaires basés en Espagne, Mortgage Direct, nous pourrions toutefois commencer à voir les taux hypothécaires augmenter – lentement – au cours de l’année 2022.

“Si la Banque centrale européenne (BCE) augmente les taux d’intérêt, alors nous verrons l’Euribor commencer à augmenter et il y a le danger que les ménages à court d’argent, qui ressentent déjà la perte de pouvoir d’achat due à une forte inflation, ne soient pas en mesure de payer leurs hypothèques chaque mois”, explique Kevin Monger, associé fondateur de Mortgage Direct. “Par conséquent, nous pourrions ne pas voir de hausse des taux d’intérêt de la part de la BCE ou, si c’est le cas, ils seront très bas.”

Les acheteurs étrangers

Les banques commencent également à reconnaître la valeur des acheteurs étrangers, qui représentent une proportion importante des propriétaires en Espagne, notamment dans les villes internationales comme Barcelone.

“Les banques en Espagne avaient l’habitude de s’inquiéter du fait que les non-résidents ne remboursent pas leurs prêts hypothécaires, mais aujourd’hui, il y a très peu de différence dans les taux offerts aux non-résidents par rapport aux ressortissants espagnols et aux résidents fiscaux”, commente M. Monger. “La réglementation du marché des prêts hypothécaires en 2019 a fait que les banques ne peuvent plus imposer des produits complémentaires aux emprunteurs, si bien que de nombreux forfaits ne comprennent que l’assurance habitation, ce que les acheteurs veulent de toute façon. Nous avons un produit en ce moment où les non-résidents peuvent emprunter 70% pour 20 ans et l’option de taux fixe commence à 1,75% mais cela peut être réduit à 1,15% en prenant certains produits. Le forfait résident avec le même prêteur est très similaire, avec la possibilité d’opter pour une durée plus longue, disons 25 ou 30 ans.”

Avec une myriade de prêts immobiliers attractifs, de nombreux propriétaires peuvent être tentés de réhypothéquer, ce qui était autrefois assez rare en Espagne, mais M. Monger affirme que cette pratique commence à devenir plus populaire. “Au moins, les banques sont plus ouvertes à cette pratique et, en raison des changements législatifs de ces dernières années, elles finissent par payer la plupart des coûts. Souvent, les banques préfèrent procéder à une annulation et à une nouvelle hypothèque plutôt qu’à ce qu’on appelle une subrogation, où une hypothèque existante est modifiée dans certaines limites et reprise par le nouvel emprunteur”, explique M. Monger.

Un scénario intéressant

Ces derniers mois, quelques médias ont rapporté que le marché actuel pourrait signaler une bulle immobilière dans de nombreuses régions d’Espagne, mais cette affirmation est rejetée par la majorité des analystes qui estiment qu’une croissance régulière des prix et des ventes tout au long de 2022 et au-delà est un scénario plus probable.

“Nous entendons et lisons des histoires d’agences immobilières, d’architectes et d’autres acteurs du marché de l’immobilier disant qu’ils sont les plus occupés qu’ils n’aient jamais été. Il semble y avoir moins de problèmes sous-jacents à l’origine de la bulle qui a éclaté de manière si spectaculaire en 2008, et nous restons donc optimistes quant à la possibilité que cela ne se reproduise pas en 2022. Il ne fait aucun doute que les pouvoirs en place voudront contrôler autant que possible l’inflation des prix sur le marché, ce qui promet d’être intéressant pour les 12 prochains mois”, conclut M. Monger.

“Ces dernières années, les faibles taux d’intérêt ont permis à un plus grand nombre d’acheteurs potentiels d’entrer sur le marché immobilier espagnol. En outre, du point de vue du vendeur, il est intéressant d’envisager de vendre dans un environnement où les taux d’intérêt sont bas. Après avoir passé un certain temps sans rien faire à cause des pandémies, de nombreux ménages ont réussi à économiser de l’argent. Avec des taux d’intérêt aussi bas, il n’est pas judicieux de laisser des liquidités dormir dans une banque. Il n’y a jamais eu de meilleur moment pour obtenir un prêt hypothécaire”, déclare Francisco Nathurmal, fondateur et PDG de Bcn Advisors.

Même si les conséquences de la pandémie et son impact sur le secteur immobilier ne sont pas encore tout à fait claires – de nouvelles variantes du Covid et l’inflation pourraient également affecter le marché – ce que l’on sait, c’est que les acheteurs étrangers seront aussi essentiels à la reprise post-Covid qu’ils l’ont été après le crash de 2008. 2022 semble donc être un moment opportun pour capitaliser sur des prix relativement compétitifs et des taux d’intérêt toujours bas.