Vender una casa heredada en Cataluña

Vender una casa heredada en Cataluña

Vender una casa heredada en Cataluña puede ser difícil, pero estos dos pasos siguientes le darán una visión general y enlaces a todo lo que necesita. Si por lo contrario usted no se identifica con esta situación y lo único que quiere es conocer los requisitos para comprar un piso en Barcelona (la ciudad más importante del territorio catalán), puede seguir indagando más información en nuestro blog o puede consultar todos los inmuebles que tenemos a la venta.

¿Ha perdido a alguien cercano y está pensando en vender una casa heredada en Cataluña? Prepárese bien para que todo salga de forma correcta, lo que requiere tiempo. España registró el mayor número de renuncias a herencias en 2021, unas 56.667 que supusieron el 13% de todos los trámites de herencias.

Es difícil saber qué es más complejo: si los impuestos sobre la venta de una vivienda heredada, o los trámites para vender una casa heredada. Muchas veces los herederos no pueden hacer frente a los impuestos que conlleva heredar un inmueble. A veces las casas heredadas vienen con deudas imprevistas.

Y, aunque una propiedad heredada salga al mercado, aún no se está fuera de peligro. ¿Qué ocurre si uno de los herederos no quiere vender? Las disputas entre los miembros de la familia que intentan vender una casa heredada, suelen conducir a casas vacías o a la pérdida de capital, incluso en las zonas más cotizadas de la ciudad.

Ya sea que quiera vender su casa en Barcelona o en cualquier otra ciudad del territorio catalán, a continuación se indican 2 sencillos pasos para completar este complejo procedimiento: registrarse como propietario y pagar los impuestos.

Paso 1: Registrarse como propietario de una casa heredada

Para vender una casa heredada en Cataluña, hay que registrarse como propietario.

Si no es usted el único heredero de una propiedad -y la venta se dividirá de acuerdo con un testamento o con la ley catalana- entonces todos los copropietarios deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Estos son los trámites que deberá realizar para inscribirse como propietario (o copropietario) de una vivienda heredada:

Debe tener el testamento del fallecido

Si no hay testamento, hay que hacer un documento de intestato en el que se adjudica la herencia por rango de sangre, tal y como dicta la Ley de sucesiones de Cataluña-

Debe tener el Certificado de Últimas Voluntades

Este documento confirma que una persona ha creado un testamento, y debe ser firmado ante un notario. Puede obtenerlo en el Ministerio de Justicia.

Debe tener el certificado de defunción

Puede obtenerlo en el Registro Civil correspondiente en persona, o por Internet a través de este enlace del Gobierno.

Debe aceptar oficialmente la herencia

Puede hacerlo ante un notario. Si es usted el único heredero, deberá firmar la instancia de aceptación. Si hay varios herederos, los documentos que hay que firmar ante notario se llaman escritura de adjudicación o escritura de aceptación de herencia. Este documento determina el porcentaje de las herencias que corresponde a cada uno de los beneficiarios.

Debe pagar los impuestos de la herencia

En este apartado, es donde aplica el tema de comisiones por venta del piso o casa. Y es que hay dos tipos de impuestos aplicables al heredar una propiedad en Cataluña: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto de Plusvalía. Consulte el paso 2 sobre los impuestos al vender una casa heredada.

Debe formalizar la propiedad de la vivienda

Una vez cumplidos todos los documentos y trámites anteriores, debe acudir al Registro de la Propiedad correspondiente e inscribirse a sí mismo o a otros herederos como propietario o copropietario de una vivienda heredada.

Una vez que esté oficialmente registrado como propietario -o colectivamente como copropietario- puede proceder a la venta de su casa heredada.

Paso 2: Pagar impuestos al vender una casa heredada

El impuesto de sucesiones en Cataluña, funciona según el mismo principio que en toda España: el sujeto pasivo es la persona que recibe la herencia, no el fallecido.

A continuación encontrará información sobre los dos principales impuestos que debe tener en cuenta: el impuesto de sucesiones y el impuesto de plusvalía.

(Nota: el impuesto de sucesiones y el de plusvalía se pagan antes de registrarse como propietario de una casa heredada y se vuelve a pagar el impuesto de plusvalía después de vender la casa heredada).

¿Cuánto debo pagar de impuesto de sucesiones al vender una casa heredada?

Si se hereda una casa junto con otros activos o bienes, el impuesto de sucesiones se calculará sobre el valor total de todos los activos de la herencia.

El impuesto de sucesiones en Cataluña oscila entre el 7% y el 32% dependiendo de la cantidad heredada. A la base imponible se le suelen restar las deducciones pertinentes, aunque también se tiene en cuenta el patrimonio existente del heredero.

Por ejemplo, la mayor reducción posible se aplica cuando el inmueble heredado era la vivienda familiar principal del fallecido, y cuando los beneficiarios son el cónyuge, el hijo o el padre del fallecido. En este caso, se aplica una reducción del 95% sobre la base imponible hasta 500.000 euros. Por tanto, si la casa vale 400.000 euros, la base imponible se reduce a 20.000 euros.

(Nota: Si se solicita esta reducción del 95%, el inmueble no podrá venderse durante un periodo de 5 años. Téngalo en cuenta si está decidido a vender su vivienda heredada).

Sigue habiendo deducciones personales relevantes a la hora de vender una casa heredada: estas deducciones pueden ser de hasta 196.000 euros del valor de venta. Las deducciones dependen en gran medida del parentesco con el fallecido y de su edad. Puede leer más sobre este tema a través de esta guía oficial de la Generalitat de Cataluña.

Por ejemplo, la reducción de 196.000 euros sólo se aplica a los hijos pequeños del fallecido.

El impuesto de sucesiones sobre una casa heredada se cobrará según el valor actual de la propiedad. Puede leer esta guía oficial de la Generalitat de Cataluña sobre la valoración de las viviendas.

¿A cuánto asciende el impuesto sobre la plusvalía al vender una vivienda heredada?

El impuesto de plusvalía es obligatorio, y debe pagarse después de aceptar una herencia y antes de registrarse como propietario. La plusvalía propiamente dicha se basará en la valoración del precio actual de la vivienda durante el procedimiento de pago del impuesto de sucesiones.

Si vende una propiedad heredada, debe pagar el impuesto de plusvalía dos veces: una para convertirse en propietario y otra después de vender la propiedad. El impuesto sobre la plusvalía después de vender una propiedad debe pagarse en un plazo de 30 días, mientras que el impuesto sobre la plusvalía de una casa heredada debe pagarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento del anterior propietario.

El impuesto de plusvalía en España depende del municipio en el que esté registrada la vivienda.

Puede hacerse una idea aproximada de la cuantía del impuesto de plusvalía que debe pagar al vender una propiedad heredada, pero primero debe saber que desde 2021 existen dos formas diferentes de calcular el impuesto de plusvalía en España:

– La primera se llama plusvalía real y se calcula restando el valor de transmisión (valoración de la casa heredada a efectos del impuesto de sucesiones) del valor de adquisición (precio de venta) y multiplicándolo por el valor catastral del terreno. Esta cifra se puede encontrar en cualquier recibo del impuesto municipal (IBI).

– El segundo método para calcular el impuesto de plusvalía se llama incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno. Se calcula multiplicando el valor catastral del terreno por un coeficiente que depende del tiempo que el anterior propietario haya tenido el inmueble y que determina el ayuntamiento correspondiente. El Ministerio de Hacienda establece los coeficientes a partir del 0,14% si se ha sido propietario durante menos de un año y del 0,45% si se ha sido propietario durante 20 años o más.

¿Qué ocurre cuando no se pueden pagar los impuestos de una casa heredada?

Muchas veces un heredero no puede pagar el impuesto de sucesiones y plusvalía de una casa heredada.

Recuerde: tanto el impuesto de sucesiones como el de plusvalía deben pagarse en los seis meses siguientes al fallecimiento del propietario.

El rechazo de una herencia es habitual porque las deudas también se heredan. Las cuotas pendientes de la hipoteca, así como el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI), se suman al pago del impuesto de sucesiones para adquirir un inmueble que se deja en testamento. El cambio de un contrato de hipoteca a su nombre es gratuito.

A veces puede haber un seguro de vida vinculado a la hipoteca, en cuyo caso la compañía de seguros pagará las deudas pendientes. A veces puede hacer que se anulen las cláusulas abusivas de un contrato hipotecario. A veces, se quedas solo y puedes tener que pedir un préstamo para heredar una casa.

No hacer los deberes sobre los impuestos que hay que pagar al vender una vivienda heredada es una de las principales razones por las que se han rechazado tantas herencias en España en los últimos años.

Preguntas relacionadas con vender una casa heredada en Cataluña

¿Puedo vender una casa heredada en Cataluña?

Sí, se puede vender una casa heredada en Cataluña. Tenga en cuenta que hay que pagar dos impuestos principales -el impuesto de sucesiones y la plusvalía- y también una serie de trámites que hay que realizar antes de poder poner la casa heredada en el mercado. Vea nuestros dos pasos anteriores para vender una casa heredada en Cataluña.

¿Puedo vender mi parte de una casa heredada?

Sí, puede vender su parte de una casa heredada en Cataluña. Puede elegir entre vender su parte de una casa heredada antes de que se ponga en el mercado – ya sea a otro heredero o a un inversor tercero – o puede dividir la venta de una casa entre los herederos de acuerdo con un testamento o las leyes de la herencia.

¿Puedo vender una casa heredada antes de aceptarla?

No, no puede vender una casa heredada antes de haber aceptado la herencia. La aceptación de una herencia es un procedimiento formal en el que hay que firmar documentos ante notario. Sin estos documentos, no puede registrarse como propietario de una vivienda heredada. Sin ser propietario de una vivienda heredada, no puede venderla.

¿Puedo vender una casa heredada sin registrarme como propietario?

No, no puede vender una casa heredada sin registrarse como propietario. Si no es usted el propietario de la casa puede ser porque ha rechazado la herencia, en cuyo caso renuncia a reclamar la casa heredada.

¿Qué ocurre si uno de los herederos no quiere vender una casa heredada?

No se puede obligar a un copropietario o heredero a vender una casa si no quiere hacerlo. Una casa no es divisible, por lo que la decisión de un copropietario es la decisión de todos. Lo que usted podría hacer como copropietario es comprar a los otros herederos y vender la casa en sus propios términos. Si no hay acuerdo entre los copropietarios, la casa puede venderse mediante subasta pública.