Vendre une propriété héritée en Catalogne

Vender una casa heredada en Cataluña

Vendre une maison héritée en Catalogne peut s’avérer difficile, mais les deux étapes suivantes vous donneront un aperçu et des liens vers tout ce que vous devez savoir.

Vous avez perdu un proche et vous envisagez de vendre une maison héritée en Catalogne ? Préparez-vous bien pour que tout se passe bien, ce qui prend du temps. L’Espagne a enregistré le plus grand nombre de renonciations d’héritage en 2021, soit 56 667, ce qui représente 13 % de toutes les procédures d’héritage.

Il est difficile de dire ce qui est le plus complexe : les impôts sur la vente d’une maison héritée, ou les procédures de vente d’une maison héritée en Catalogne. Souvent, les héritiers n’ont pas les moyens de payer les taxes liées à l’héritage d’une propriété. Parfois, les maisons héritées s’accompagnent de dettes imprévues.

Et même si un bien hérité arrive sur le marché, il n’est pas pour autant sorti de l’auberge : que se passe-t-il si l’un des héritiers ne veut pas vendre ? En Catalogne, les conflits entre les membres d’une famille qui tentent de vendre une maison héritée conduisent souvent à des maisons vides ou à une perte de capital, même dans les quartiers les plus recherchés de la ville.

Que vous souhaitiez vendre votre maison à Barcelone ou dans n’importe quelle autre ville du territoire catalan, voici 2 étapes simples pour mener à bien cette procédure complexe : vous inscrire en tant que propriétaire et payer les impôts.

Étape 1: S’inscrire en tant que propriétaire d’une maison héritée

Pour vendre une maison héritée en Catalogne, vous devez vous inscrire en tant que propriétaire.

Si vous n’êtes pas l’unique héritier d’une propriété – et que la vente sera divisée conformément à un testament ou à la loi catalane -, tous les copropriétaires doivent être inscrits au registre foncier correspondant.

Voici les étapes à suivre pour vous inscrire en tant que propriétaire (ou copropriétaire) d’un bien hérité :

Vous devez avoir le testament du défunt

S’il n’y a pas de testament, il faut établir un acte d’intestat dans lequel l’héritage est attribué selon le rang du sang, comme le dicte le droit successoral catalan.

Vous devez avoir le certificat de dernière volonté et de testament

Ce document confirme qu’une personne a créé un testament, et doit être signé devant un notaire. Il peut être obtenu auprès du Ministère de la Justice.

Vous devez avoir le certificat de décès

Vous pouvez l’obtenir en personne auprès du bureau d’état civil correspondant, ou en ligne via ce lien gouvernemental.

Vous devez accepter officiellement l’héritage

Vous pouvez le faire devant un notaire. Si vous êtes l’unique héritier, vous devez signer le formulaire d’acceptation. S’il y a plusieurs héritiers, les documents à signer chez le notaire s’appellent l’acte d’adjudication ou l’acte d’acceptation de la succession. Ce document détermine le pourcentage de l’héritage qui correspond à chacun des bénéficiaires.

Les droits de succession doivent être payés

Dans cette section, c’est là que s’applique la question des commissions pour la vente de l’appartement ou de la maison. Et il existe deux types d’impôts applicables lors de l’héritage d’une propriété en Catalogne : l’impôt sur les successions et les donations et l’impôt sur les plus-values. Voir l’étape 2 sur les taxes lors de la vente d’une maison héritée.

Vous devez formaliser la propriété du bien

Une fois que vous avez rempli tous les documents et formalités susmentionnés, vous devez vous rendre au registre foncier correspondant et vous enregistrer, vous ou d’autres héritiers, en tant que propriétaire ou copropriétaire d’une maison héritée.

Une fois que vous êtes officiellement enregistré en tant que propriétaire – ou collectivement en tant que copropriétaire – vous pouvez procéder à la vente de votre maison héritée.

Étape 2: Paiement de l’impôt lors de la vente d’une maison en héritage

L’impôt sur les successions en Catalogne fonctionne sur le même principe que dans l’ensemble de l’Espagne : le contribuable est la personne qui reçoit l’héritage, et non le défunt.

Vous trouverez ci-dessous des informations sur les deux principaux impôts que vous devez connaître : l’impôt sur les successions et l’impôt sur les plus-values.

(Remarque : l’impôt sur les successions et l’impôt sur les plus-values sont payés avant que vous ne soyez enregistré comme propriétaire d’une maison héritée et l’impôt sur les plus-values est à nouveau payé après la vente de la maison héritée).

Combien de droits de succession dois-je payer lors de la vente d’une maison héritée ?

Si une maison est héritée avec d’autres actifs ou biens, les droits de succession seront calculés sur la valeur totale de tous les actifs de l’héritage.

L’impôt sur les successions en Catalogne varie de 7 % à 32 % en fonction du montant de la succession. La base imposable est généralement réduite par les déductions pertinentes, bien que le patrimoine existant de l’héritier soit également pris en compte.

Par exemple, la réduction la plus élevée possible s’applique lorsque le bien hérité était la résidence familiale principale du défunt, et lorsque les bénéficiaires sont le conjoint, l’enfant ou le parent du défunt. Dans ce cas, une réduction de 95% est appliquée à la base d’imposition jusqu’à 500.000 euros. Ainsi, si la maison vaut 400 000 euros, la base imposable est réduite à 20 000 euros.

(Remarque : si cette réduction de 95 % est demandée, le bien ne peut être vendu pendant une période de 5 ans. Gardez cela à l’esprit si vous êtes déterminé à vendre votre bien hérité).

Il existe encore des déductions personnelles pertinentes lors de la vente d’une maison héritée : ces déductions peuvent atteindre 196 000 euros de la valeur de la vente. Les déductions dépendent en grande partie du lien de parenté avec le défunt et de l’âge du défunt. Vous pouvez en savoir plus sur ce sujet sur ce guide officiel de la Generalitat de Catalunya en espagnol.

Par exemple, la réduction de 196 000 euros ne s’applique qu’aux jeunes enfants du défunt.

Les droits de succession sur une maison héritée seront facturés en fonction de la valeur actuelle du bien. Vous pouvez lire ce guide officiel de la Generalitat de Catalunya sur l’évaluation des logements en catalan.

À combien s’élève l’impôt sur les plus-values lors de la vente d’un bien hérité ?

L’impôt sur les plus-values est obligatoire, et doit être payé après l’acceptation d’un héritage et avant l’enregistrement en tant que propriétaire. La plus-value elle-même sera basée sur l’évaluation du prix actuel du bien lors de la procédure de paiement des droits de succession.

Si vous vendez un bien hérité, vous devez payer deux fois l’impôt sur les plus-values : une fois pour devenir propriétaire et une fois après avoir vendu le bien. L’impôt sur les plus-values après la vente d’une propriété doit être payé dans les 30 jours, tandis que l’impôt sur les plus-values sur une maison héritée doit être payé dans les six mois suivant le décès de l’ancien propriétaire.

L’impôt sur les plus-values en Espagne dépend de la municipalité dans laquelle le bien est enregistré.

Vous pouvez avoir une idée approximative du montant de l’impôt sur les plus-values que vous devez payer lors de la vente d’un bien hérité, mais vous devez d’abord savoir que depuis 2021, il existe deux façons différentes de calculer l’impôt sur les plus-values en Espagne :

– La première est appelée plusvalía real et est calculée en soustrayant la valeur de transfert (évaluation de la maison héritée aux fins des droits de succession) de la valeur d’acquisition (prix de vente) et en la multipliant par la valeur cadastrale du terrain. Ce chiffre se trouve dans toute facture d’impôt municipal (IBI).

– La deuxième méthode de calcul de l’impôt sur les plus-values est appelée l’augmentation objective de la valeur imposable du terrain. Elle est calculée en multipliant la valeur cadastrale du terrain par un coefficient qui dépend de la durée de possession du bien par l’ancien propriétaire et qui est déterminé par le conseil local compétent. Le ministère des finances établit les coefficients de 0,14% si vous possédez le bien depuis moins d’un an et de 0,45% si vous le possédez depuis 20 ans ou plus.

Que se passe-t-il lorsque vous ne pouvez pas payer les impôts sur une maison héritée ?

Souvent, un héritier n’est pas en mesure de payer les droits de succession et l’impôt sur les plus-values sur une maison héritée.

N’oubliez pas que les droits de succession et l’impôt sur les plus-values doivent être payés dans les six mois suivant le décès du propriétaire.

Le rejet d’un héritage est courant car les dettes sont également héritées. Les paiements hypothécaires en cours, ainsi que l’impôt foncier communal (IBI), sont ajoutés au paiement des droits de succession pour acquérir un bien laissé par testament. Le changement d’un contrat hypothécaire à votre nom est gratuit.

Parfois, il peut y avoir une assurance-vie liée au prêt hypothécaire, auquel cas la compagnie d’assurance paiera les dettes impayées. Vous pouvez parfois faire annuler les clauses injustes d’un contrat hypothécaire. Parfois, vous vous retrouvez seul et devez contracter un prêt pour hériter d’une maison.

Ne pas faire ses devoirs sur les impôts à payer lors de la vente d’un bien hérité est l’une des principales raisons pour lesquelles tant d’héritages ont été rejetés en Espagne ces dernières années.

QUESTIONS FRÉQUENTES : Vendre une maison héritée en Catalogne

Puis-je vendre une maison héritée en Catalogne ?

Oui, vous pouvez vendre une maison héritée en Catalogne. Veuillez noter qu’il y a deux principaux impôts à payer – l’impôt sur les successions et l’impôt sur les plus-values – et également un certain nombre de formalités à accomplir avant de pouvoir mettre sur le marché la maison dont vous avez hérité.

Voir nos deux étapes ci-dessus pour vendre une maison héritée en Catalogne.

Puis-je vendre ma part d’une maison héritée ?

Oui, vous pouvez vendre votre part d’une maison héritée en Catalogne. Vous pouvez choisir de vendre votre part d’une maison héritée avant qu’elle ne soit mise sur le marché – soit à un autre héritier, soit à un tiers investisseur – ou vous pouvez diviser la vente d’une maison entre les héritiers conformément à un testament ou aux lois sur les successions.

Puis-je vendre une maison héritée avant de l’accepter ?

Non, vous ne pouvez pas vendre une maison héritée avant d’avoir accepté l’héritage. L’acceptation d’un héritage est une procédure formelle dans laquelle les documents doivent être signés devant un notaire. Sans ces documents, vous ne pouvez pas vous inscrire comme propriétaire d’un bien hérité. Sans être propriétaire d’une maison héritée, vous ne pouvez pas la vendre.

Puis-je vendre une maison héritée sans m’inscrire en tant que propriétaire ?

Non, vous ne pouvez pas vendre une maison héritée sans vous inscrire en tant que propriétaire. Si vous n’êtes pas le propriétaire de la maison, c’est peut-être parce que vous avez rejeté l’héritage, auquel cas vous renoncez à votre droit à la maison héritée.

Que se passe-t-il si l’un des héritiers ne veut pas vendre une maison héritée ?

Un copropriétaire ou un héritier ne peut être contraint de vendre une maison s’il ne le souhaite pas. Une maison n’est pas divisible, donc la décision d’un copropriétaire est la décision de tous. Ce que vous pouvez faire en tant que copropriétaire, c’est racheter les autres héritiers et vendre la maison à vos propres conditions. S’il n’y a pas d’accord entre les copropriétaires, la maison peut être vendue aux enchères publiques.