Inversiones en alquiler en Barcelona

Octubre fue un mes difícil para Barcelona, ya que la ciudad fue testigo de varias manifestaciones tras la sentencia contra nueve líderes separatistas catalanes. Inevitablemente, ha habido mucho debate sobre cómo esto puede afectar al mercado de la vivienda de la ciudad. Los expertos de la industria son bastante unánimes en cuanto a que los conflictos a nivel mundial tendrán un impacto en la venta de propiedades al menos a corto plazo, pero casi todos están de acuerdo en que Barcelona es lo suficientemente sólida y atractiva para seguir atrayendo inversores a largo plazo.

Las razones por las que la gente compra o alquila en Barcelona son muy variadas. Muchos eligen comprar o alquilar casas en la ciudad por razones de estilo de vida: la capital catalana tiene una calidad de vida sin comparación en el mundo. El programa Golden Visa, que ofrece la residencia en España a cambio de la compra de una vivienda, es cada vez más popular entre los ciudadanos de fuera de la UE; cada vez son más los estudiantes que eligen Barcelona como base, sobre todo para sus prestigiosas escuelas de negocios y diseño; la reputación de Barcelona como centro de operaciones de FinTech ha atraído a empresas como Facebook y Amazon a la ciudad y, junto con ella, a un grupo de talentos internacionales que necesitan alquilar o comprar una vivienda; y luego, por supuesto, están los inversores inmobiliarios, un grupo demográfico en crecimiento que habrá experimentado un excelente crecimiento de capital en sus compras desde el inicio de la recuperación de la propiedad a mediados de 2014 (el portal inmobiliario Idealista muestra que los precios en la ciudad de Barcelona han subido casi un 40% en los últimos 5 años).

Durante los últimos 12 meses, sin embargo, Barcelona ha comenzado a ver algunos ajustes en el precio de las propiedades. Desde principios de año hasta septiembre de 2019, los precios bajaron un 1,7%, tras 5 años de rápido crecimiento (de junio de 2016 a junio de 2017, los precios se dispararon un 22% en la ciudad, según Idealista). Los distritos céntricos de Gràcia y Eixample han registrado las mayores caídas de precios, del 3,4% y el 2,8% respectivamente.

 

¿Qué significa esto para los inversores?

Como en todos los mercados inmobiliarios, Barcelona tiene períodos más lentos pero, gracias a muchas de las razones expuestas anteriormente, una vez que los precios se han reajustado, la mayoría de los analistas pronostican un mayor crecimiento de los precios a un ritmo más estable. Muchos creen que los inversores deberían aprovechar la caída de los precios para comprar una propiedad a un precio competitivo.

Los inversores también deberían fijarse en el mercado de alquiler de Barcelona, que, a diferencia del mercado de ventas, ha experimentado un aumento de precios en el último año. Según Idealista, los precios medios en toda la ciudad han subido un 2,5% desde principios de año hasta septiembre de 2019. Los barrios emergentes como Sant Martí, Nou Barris y Horta-Guinardó han experimentado un crecimiento especialmente significativo, con un 6,3%, un 5,8% y un 4,3% respectivamente.

Otros portales sugieren aumentos de precios aún más pronunciados cuando se trata de alquileres. Una encuesta reciente de HousingAnywhere muestra que Barcelona ha registrado los mayores aumentos en los precios de alquiler de apartamentos amueblados de cualquier otra gran ciudad europea, aumentando un 8,6% en el año hasta el tercer trimestre de 2019. A Barcelona le sigue Berlín, donde los alquileres han aumentado un 7,4%, y luego Bruselas, donde los alquileres han aumentado un 5,4%.

En general, Londres sigue teniendo los alquileres de apartamentos amueblados más altos de todas las ciudades europeas, con una media de 1.730 euros al mes, seguida de Amsterdam (1.675 euros al mes) y Múnich (1.507 euros al mes). Los alquileres en Barcelona se situaron en una media de 1.243 €/mes en el tercer trimestre de 2019 según el portal, aproximadamente a mitad de camino en la lista de alquileres mensuales medios de las principales ciudades europeas.

El rendimiento del alquiler en Barcelona puede ser superior al 5% para viviendas nuevas o renovadas en barrios céntricos, zonas en las que los inversores ya no pueden contar con alquileres a corto plazo debido a las restricciones de las licencias turísticas. Según los últimos datos publicados por Deloitte, Barcelona ocupa el cuarto lugar en la lista de ciudades europeas con los rendimientos de alquiler más altos (con una media del 4,3%), por detrás de Madrid (5%), Roma (4,8%) y Amsterdam (4,4%).

Los inversores que quieren poder utilizar sus propiedades cuando visitan Barcelona tienden a preferir alquileres a corto o medio plazo (entre 6 meses y un año). El alquiler a medio plazo sigue siendo posible en los principales barrios de la ciudad, pero para los alquileres a corto plazo, los inversores tienen que buscar con ahínco las pocas propiedades en venta que se pueden comprar con una licencia de alquiler, aunque el precio será muy elevado.

En conclusión, invertir en inmuebles en Barcelona sigue siendo una opción muy viable tanto en lo que se refiere a plusvalías como a rentas de alquiler, pero como siempre es aconsejable que los inversores hagan sus deberes para maximizar la rentabilidad.