Piso o casa heradada por varios hermanos

¿Tenéis una casa o piso heredado por varios hermanos y estáis buscando más información sobre cómo repartir los bienes? Ya sea que quieras comprar parte de la herencia de los hermanos, ver cómo se puede hacer para echar a tu hermano de la casa de la herencia familiar o vender el piso entre todos… aquí esperamos clarificarte todos estos temas.

La pérdida de los padres es un momento difícil, en el que las familias se reúnen para llorar y celebrar los mejores recuerdos compartidos de sus vidas. La casa familiar no sólo es un punto central en estos recuerdos, sino que también es la parte principal de un patrimonio, y la principal fuente de disputas entre hermanos.

En España, según datos de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), el 17% de los herederos tuvo problemas con las disputas por la herencia en 2020.

La situación se agrava por las deudas pendientes, las obligaciones y los impuestos que hay que pagar al aceptar un bien heredado. Según el Consejo General del Notariado (CGN), desde la pandemia del Covid-19 se ha renunciado a al menos el 40% de las herencias debido a las deudas acumuladas asociadas a la aceptación de un bien heredado.

Hay que tener en cuenta que heredar una propiedad con hermanos tiene dos etapas principales: la aceptación de la herencia y y la división de la herencia.

Es en la segunda etapa donde pueden surgir los siguientes problemas:

– No todos los hermanos pueden querer vender la vivienda.

– Es posible que no todos los hermanos quieran pagar su parte de los impuestos sobre el inmueble, las facturas de la comunidad, los servicios públicos y otros gastos de mantenimiento, como se exige en un proindiviso (el término para una propiedad de varias partes, en este caso los hermanos).

– Puede que no todos los hermanos estén de acuerdo en reformar una vivienda heredada para su futura venta (que por cierto, aquí te dejamos un artículo en el que te hablamos sobre las ventajas de comprar un piso para reformar).

– No todos los hermanos pueden llevarse bien, lo que complica cualquier acuerdo.

– La naturaleza de un proindiviso significa que ninguna parte puede obligar a otra a vender si no quiere hacerlo.

Dependiendo de los factores anteriores, la adquisición y venta de un piso heredado por varios hermanos puede ser sencilla, o puede ser agotadora y llevar años.

A continuación, trataremos los costes de adquirir un inmueble heredado por varios hermanos, los pasos para adquirir una propiedad heredada y cómo encontrar soluciones cuando los hermanos se disputan una vivienda heredada.

¿Cuánto hay que pagar para heredar una propiedad?

Hay dos impuestos principales que hay que pagar para aceptar la herencia de un inmueble:

1. Impuesto de Sucesiones

Oscila entre el 7,6% y el 34%, dependiendo del valor total de la herencia, incluyendo cualquier propiedad, activo, dinero en efectivo y cualquier otro bien de valor relevante.

La cuantía del impuesto de sucesiones a pagar también depende de la comunidad autónoma en la que se realice el trámite de la herencia – los impuestos son más altos en Asturias, Castilla y León y la Comunidad Valenciana; los impuestos son más bajos en Madrid, Galicia, Cantabria y Andalucía.

En Madrid, por ejemplo, existe una exención fiscal del 99% cuando es el cónyuge, el hijo, el nieto, el hijo adoptivo, el padre o el abuelo quien recibe la herencia. También se pueden deducir de la base imponible los gastos de sepelio y otros gastos relevantes.

2. Plusvalía Municipal

El impuesto sobre la plusvalía municipal se paga directamente al municipio donde se encuentra la propiedad y es independiente del impuesto sobre la plusvalía, que se declara en una declaración de la renta al final del año si posteriormente se vende la propiedad heredada. La plusvalía municipal suele calcularse multiplicando el valor catastral de un inmueble por un coeficiente (entre el 0,14% y el 0,45%) en función del tiempo que el anterior propietario haya tenido el inmueble.

Tanto el impuesto de sucesiones como el impuesto municipal sobre la plusvalía deben pagarse en los seis meses siguientes al fallecimiento del propietario. El impago de los impuestos sobre la plusvalía dará lugar a sanciones que pueden oscilar entre el 50% y el 150% de la deuda pendiente.

Al calcular el coste total de la aceptación de una herencia, deben tenerse en cuenta los gastos notariales, jurídicos y de inscripción de los nuevos propietarios en el registro local de la propiedad.

Ten en cuenta que tú asumirás cualquier deuda (pagos de la hipoteca, impuestos sobre la propiedad no pagados, facturas de la comunidad, etc.) de la propiedad heredada que adquieras con los hermanos.

En el caso de una propiedad heredada por varios hermanos, cada uno de los impuestos y gastos mencionados se repartirá según la proporción otorgada a cada parte en el testamento o, en ausencia de testamento, por el derecho sucesorio de la región donde se tramita. En ausencia de testamento, el porcentaje de propiedad de un bien heredado depende del grado de parentesco con el fallecido.

Nota: tendrás que pagar impuestos tanto para aceptar una propiedad heredada con los hermanos como después de venderla. Después de la venta, cada uno tendrá que declarar las ganancias de capital en su declaración anual de la renta y pagar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas (IRPF) después de cualquier deducción aplicable y de acuerdo con el porcentaje de la venta que se les concedió.

Aquí encontrarás más información sobre la venta de un inmueble heredado en Cataluña.

Cuatro pasos para heredar una vivienda por varios hermanos

1. Reunir todos los documentos correctos

Heredar una propiedad por varios hermanos en España se da por finalizado cuando todos están inscritos en el registro de la propiedad como copropietarios, al menos, todos los hermanos que aceptan la herencia.

Para ello, primero tendrás que aceptar la herencia ante un notario. Necesitarás los siguientes documentos:

Certificado de defunción

Puedes obtener el certificado de defunción en el Registro Civil correspondiente en persona, o en línea a través de este enlace gubernamental.

Certificado de últimas voluntades

Este documento confirma que una persona ha hecho testamento, y debe ser firmado ante notario. Puedes obtenerlo en el Ministerio de Justicia.

Testamento

Incluye el inventario de todos los bienes y deudas del fallecido. También debe incluir detalles de la partición de los bienes, incluyendo una vivienda heredada. Si no hay testamento, hay que hacer un documento de intestado en el que se adjudica la herencia por el rango de parentesco que dicta la ley de la comunidad autónoma donde se reside. En este caso, deberás aportar partidas de nacimiento, certificados de matrimonio y otros documentos que acrediten el parentesco.

2. Aceptar la herencia de un inmueble ante notario

En la notaría tendrás que firmar el acta de declaración de herederos, que es la declaración de que tú (y cada uno de tus hermanos) no conoce a ningún otro heredero posible. A partir de la fecha de la firma de este documento hay un plazo de espera establecido de 20 días para que el notario declare quiénes son los varios herederos.

El notario deberá realizar la escritura de partición de la herencia en la que se detalla el inventario de todos los bienes del fallecido, así como los datos de cada heredero y su correspondiente proporción de la herencia (incluyendo un bien heredado).

Una vez hecho esto, debes firmar la escritura de aceptación de herencia para aceptar su proporción de los bienes heredados. Si un hermano no quiere aceptar su herencia, los demás hermanos pueden hacer que un notario envíe un acta de notificación. Este hermano tiene entonces 30 días para determinar su aceptación o renuncia a la herencia. Si no acepta, se entiende que acepta por defecto.

Un hermano también puede aceptar la herencia con la intención de vender posteriormente la parte de su derecho a la vivienda heredada a un tercero u otro hermano.

3. Pagar los impuestos de la herencia

Como hemos visto anteriormente, todos los hermanos deben liquidar los dos impuestos según su proporción del valor de los bienes heredados.

– Impuesto de Sucesiones

– Plusvalía Municipal

Ten en cuenta que puede haber gastos si la casa heredada tiene una hipoteca pendiente. Si el fallecido tenía un seguro de vida, muchas veces éste puede saldar la deuda pendiente.

En caso contrario, los nuevos copropietarios de la vivienda heredada pueden hacerse cargo de la hipoteca, ya sea pagando la deuda pendiente o, una vez completado el paso 4, haciéndose cargo de los pagos de la hipoteca.

Existe la posibilidad de vender la casa, pagar la deuda hipotecaria pendiente y quedarse con el capital sobrante.

4. Inscribir a los nuevos copropietarios en el registro de la propiedad

Para formalizar la copropiedad de la vivienda heredada, cada hermano debe inscribir su nombre en el registro de la propiedad correspondiente.

Aunque este paso no es obligatorio, es necesario si deseas vender inmediatamente la casa heredada con sus hermanos. Desde septiembre de 2021 es posible vender una vivienda heredada sin ninguna demora (antes, los nuevos propietarios y copropietarios tenían que esperar dos años).

¿Qué ocurre si un hermano vive en el piso que hemos heredado?

En muchos casos, un hermano puede vivir en una propiedad heredada antes del fallecimiento de uno de los padres.

Esta situación puede dar lugar a problemas inmediatos en relación con una propiedad heredada con los hermanos. Debido a la nueva situación de proindiviso, todos los copropietarios son ahora responsables de pagar su proporción de servicios públicos, gastos de mantenimiento e impuestos sobre la propiedad.

En muchas ocasiones, los hermanos copropietarios no se conforman con que uno de ellos viva en una propiedad heredada (sin pagar el alquiler) mientras que otros hermanos tienen una obligación legal relativa a los costes de la propiedad además de su propia situación vital.

Existen varias soluciones para el caso de que un hermano viva en una casa heredada en España, y se aplican a una amplia gama de disputas relacionadas con una propiedad heredada por varios hermanos:

Adjudicación de proindiviso

La solución más sencilla es vender el piso heredado por hermanos y dividir los procedimientos de acuerdo con la división establecida en un testamento o por la ley de herencia pertinente. En los casos en los que la propiedad heredada es un edificio o una casa grande o de lujo, esto podría terminar con la división de la propiedad en propiedades separadas. Para ayuda y asesoramiento sobre cómo vender tu piso en Barcelona no dudes en contactar con Bcn Advisors. Puedes leer más sobre comisiones inmobiliarias por ventas de pisos aquí.

Adjudicación individual

Si el hermano que vive en la casa heredada desea permanecer y conservar la propiedad heredada, puede convertirse en el único propietario. Esto podría ocurrir si la herencia incluye un inmueble y un capital adicional, y si un hermano puede heredar la casa y renunciar a los derechos sobre el capital a favor de sus hermanos.

La extinción de condominio

Cada hermano podría decidir extinguir sus derechos de copropiedad y ceder la propiedad exclusiva a un hermano. El hermano que conserve la propiedad puede comprar las partes de la herencia de su hermano (por ejemplo, tres hermanos tienen los mismos derechos sobre una casa de 150.000 euros, por lo que uno paga a los otros dos hermanos 50.000 euros cada uno). Este método tiene ventajas, ya que el hermano que conserva la propiedad exclusiva paga un tipo impositivo bajo, entre el 0,5% y el 1,5% (impuesto de actos jurídicos documentados), dependiendo de la comunidad autónoma donde se tramite la herencia.

La compraventa del proindiviso

Los hermanos pueden acordar la venta de sus participaciones en los bienes heredados a otro u otros hermanos a través de la compraventa del proindiviso, es decir, como si se tratara de una operación inmobiliaria.

Este método será mucho más costoso para los hermanos que conserven la propiedad de un inmueble heredado, ya que pagarán impuestos de transmisiones patrimoniales de entre el 6% y el 10%, dependiendo de la comunidad autónoma donde se tramite la herencia.

Un hermano también puede vender su participación en una propiedad heredada a un tercero, sin embargo los otros hermanos con copropiedad de la propiedad heredada tienen el derecho preferente de comprar esta participación al mismo precio. Existe un plazo de 30 días para ejecutar este derecho desde la fecha de notificación de la compraventa.

Todos los copropietarios también pueden acordar la venta de sus participaciones en la propiedad heredada a un tercero (por ejemplo, un agente inmobiliario).

División de cosa común

Suele ser sinónimo de adjudicación de proindiviso, pero también se refiere a la peor solución de todas: la venta de una propiedad mediante subasta judicial y la división de los procedimientos según el testamento o la ley de herencia pertinente.

El precio de venta de una propiedad heredada por vía judicial será casi siempre inferior al valor de mercado de una propiedad, por lo que se considera un mal resultado. Cualquier copropietario de una propiedad heredada puede iniciar el proceso judicial, pero suele ser el último recurso cuando todas las demás negociaciones fracasan.

Es aconsejable contratar a un mediador para resolver cualquier disputa relativa a una propiedad heredada por los hermanos antes de iniciar el proceso judicial.

Desahucio

¿Cómo se puede echar a un hermano de casa de herencia familiar? Los copropietarios pueden iniciar un procedimiento de desahucio si un hermano vive en una casa heredada y se niega a abandonarla.

Si el hermano vivía en la propiedad heredada antes del proceso de herencia el canal correcto será solicitar un desahucio por precario.

Si el hermano se mudó después del proceso de herencia, el desahucio deberá ser solicitado en un juzgado civil en España. En ambos casos, el proceso de desahucio puede prosperar por el hecho de que ningún copropietario tiene derecho a utilizar la propiedad heredada sin el consentimiento de todos los copropietarios – esto es en virtud del proindiviso.

Preguntas frecuentes: Todo lo que hay que saber sobre una casa heredada con hermanos en España

¿Puede uno de los hermano vender la totalidad de la vivienda?

No. En virtud del proindiviso, ningún copropietario puede actuar sin el consentimiento de todos los copropietarios, ya que se requiere la firma de todos. Si en una herencia de 4 hermanos 2 quieren vender y dos no, no se puede producir la venta.

Esto se aplica a la venta de una propiedad heredada: todos los copropietarios deben estar de acuerdo o la venta no puede llevarse a cabo. Esta situación es la misma para cualquier persona que regale la propiedad heredada o la hipoteque.

¿Uno de los hermanos puede vender su participación de la propiedad?

Sí, un hermano puede vender su parte de un piso heredado. Esto puede ocurrir después de aceptar un inmueble heredado y antes de ponerlo a la venta – este proceso se llama compraventa del proindiviso y permite a los hermanos vender sus partes a otros hermanos o a un tercero.

¿Puedo comprar la cada heredada a mis hermanos o la mitad de una casa heredada?

Si un hermano desea vender su parte de una propiedad heredada a un tercero, los demás hermanos tienen un derecho preferente a comprar la parte al precio acordado. Los copropietarios tienen este derecho preferente durante los 30 días siguientes a la notificación de la intención de vender.

La solución más barata para el copropietario que quiere convertirse en el único propietario de una vivienda heredada es mediante un proceso llamado extinción de condominio. En este caso el coste de la compra de la parte puede ser el mismo, pero los impuestos que se pagarán serán de entre el 0,5% y el 1,5% en lugar del 6% al 10%, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se tramite la herencia.

¿Puede, alguno de los hermanos, negarse a vender su parte?

Sí, un hermano puede negarse a vender su parte de los bienes heredados. En este caso, el hermano puede querer comprar a los otros hermanos y obtener la propiedad exclusiva de los bienes heredados.

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