Los vendedores de inmuebles siempre han sido conscientes de que, a la hora de vender su vivienda, hay una serie de costes que deben tener en cuenta para calcular el beneficio que realmente van a obtener con la venta.

Estos costes pueden incluir los honorarios de la agencia inmobiliaria, los honorarios del abogado y los gastos de cancelación de la hipoteca, así como varios costes administrativos menores que a menudo se olvidan, como los costes de tramitación de la Cédula de habitabilidad y del Certificado de la eficiencia energética, así como del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

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También hay que tener en cuenta el pago de los impuestos. Cuando se vende una propiedad hay que pagar dos impuestos: el Impuesto sobre la Ganancia Patrimonial y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Impuesto sobre la ganancia patrimonial

El impuesto sobre la ganancia patrimonial es recaudado por la Agencia Tributaria. Se basa en la ganancia neta obtenida al vender una propiedad, que se calcula deduciendo el precio de compra original (incluido el IVA, las tasas del Registro de la Propiedad, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y los gastos legales y notariales) del precio de venta final (menos los gastos incurridos durante la venta). El tipo impositivo comienza en el 19% para los primeros 6.000 euros de ganancia obtenidos y aumenta a partir de entonces hasta el 21% cuando la ganancia está entre 6.000 y 50.000 euros, el 23% cuando la ganancia está entre 50.000 y 200.000 euros, y el 26% para cualquier ganancia superior a 200.000 euros.

Hay algunas excepciones y estrategias que pueden utilizarse para evitar el pago de este impuesto. Por ejemplo, si adquiere otra vivienda como única residencia principal con el producto de la venta de un inmueble que también utilizaba como única residencia principal, está legalmente exento de pagarlo. Además, si tiene más de 65 años, no está obligado a pagar el impuesto, pero debe haber vivido en la propiedad como su única residencia principal durante un mínimo de tres años antes de la venta de su propiedad.

Impuesto de plusvalía

El impuesto de plusvalía es un impuesto municipal que se paga al ayuntamiento y que se basa en el incremento del valor oficial del terreno entre las fechas de compra y venta.

A partir del 10 de noviembre de 2021, la forma de calcular este impuesto ha cambiado. El motivo es que muchos propietarios se encontraron con que tenían que pagar este impuesto aunque el valor del terreno sobre el que se construyeron sus viviendas no había aumentado, lo que dio lugar a muchas quejas oficiales de vendedores de inmuebles que afirmaban que los ayuntamientos les habían cobrado injustamente.

Hasta entonces, la base imponible se calculaba multiplicando el valor catastral (valor que la Administración da a cada inmueble, a partir de los datos del Registro de la Propiedad) del terreno por el número de años que se había tenido la vivienda (hasta un máximo de 20 años) y luego por un coeficiente fijado por el ayuntamiento.

Dependiendo del municipio, los tipos máximos de este coeficiente eran del 3,7% para un inmueble poseído durante un periodo de entre 1 y 5 años, del 3,5% para un periodo de hasta 10 años, del 3,2% para un periodo de hasta 15 años y del 3% para un periodo de hasta 20 años.

El importe resultante se gravaba a un tipo que volvía a decidir el municipio correspondiente, hasta un máximo del 30%.

Las nuevas normas se consideran ahora mucho más justas, dado que antes no tenían en cuenta el beneficio real obtenido con la venta y, por tanto, hacían que se pagara el impuesto incluso cuando el valor del terreno había disminuido. Además, los propietarios tienen ahora dos opciones en cuanto a la aplicación del impuesto, lo que significa que pueden elegir la opción que les resulte más favorable:

Según los métodos

Método “objetivo”

Esta opción es similar al método anterior, en el sentido de que la base imponible se calcula multiplicando el valor del terreno en el momento de la venta por un coeficiente que depende de la antigüedad del inmueble. Este coeficiente dependerá de cada ayuntamiento, pero no podrá ser superior al 0,14% para las ventas de inmuebles con menos de 12 meses de antigüedad, ni superior al 0,45% para las ventas de inmuebles con más de 20 años de antigüedad. El coeficiente más bajo (0,08%) se aplica a los períodos de propiedad entre 10 y 13 años (es decir, para las propiedades adquiridas entre 2008 y 2011 para beneficiar a los que compraron durante la crisis financiera).

A continuación, el impuesto a pagar se calcula con un tipo fijado por el ayuntamiento correspondiente, que no puede superar el 30%.

Método “real”

Los vendedores de inmuebles tienen ahora la opción de tributar por el incremento “real” del valor del terreno. En este caso, la base imponible se calcula multiplicando el incremento del valor del inmueble por el porcentaje del valor catastral del terreno sobre el valor catastral global en el momento de la venta.

Por supuesto, dependerá de cada caso individual cuál es la mejor opción para usted debido a los períodos de propiedad, los coeficientes aplicados por el ayuntamiento correspondiente, etc., pero el nuevo sistema garantiza sin duda que no se deba pagar ningún impuesto si se vende una propiedad con pérdidas

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