Previsión del precio de la vivienda en Barcelona 2026

¿Estás buscando información sobre la previsión del precio de la vivienda en Barcelona en 2026? Descubre si 2026 es el año de comprar, vender o invertir en inmuebles en Barcelona.

 

Bcn Advisors analiza algunas de las tendencias y predicciones para el mercado inmobiliario de Barcelona en 2026. Será un año de estabilidad, confianza y crecimiento selectivo.

 

1. El crecimiento de las compraventas continuará, pero a un ritmo más moderado

Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la provincia de Barcelona registró en los tres primeros trimestres de 2025 un aumento del 19% en las compraventas de viviendas con respecto al mismo periodo de 2024, con 55 465 propiedades vendidas. Esto se debió en gran medida al aumento del 28,7% en las ventas de viviendas nuevas.

En la ciudad de Barcelona, la recuperación fue igualmente evidente. Según la Generalitat de Catalunya, las ventas residenciales en Barcelona aumentaron un 5,2% en los tres primeros trimestres de 2025 en comparación con el mismo periodo del año anterior. El crecimiento fue generalizado en toda la ciudad, y siete de los diez distritos de Barcelona registraron un mayor volumen de transacciones.

La demanda fue especialmente fuerte en las zonas residenciales más cotizadas de la ciudad. Sarrià-Sant Gervasi lideró el mercado con un aumento del 16,8%, seguido de Les Corts (15,4%) y Nou Barris (15,05%). Ciutat Vella también registró una actividad sólida, con un aumento de las ventas del 9,5%, mientras que Sant Martí, una de las principales zonas de regeneración y desarrollo de la ciudad, registró un aumento del 5,9 %.

Por el contrario, tres distritos céntricos registraron descensos marginales: Eixample (-0,1%), Horta-Guinardó (-2,1%) y Gràcia (-3,5%), lo que sugiere que algunos submercados podrían estar acercándose a la saturación a corto plazo tras varios años de fuerte crecimiento, más que indicar una desaceleración estructural.

Predicción

En 2026, se espera que el número de compraventas vuelva a aumentar, aunque probablemente a un ritmo ligeramente más lento. A medida que se estabilicen los tipos hipotecarios y siga aumentando la confianza de los consumidores, es probable que la demanda se mantenga fuerte, especialmente en el sector de la vivienda nueva.

2. El crecimiento de los precios continuará, especialmente en los distritos prime y emergentes

Una de las tendencias que definieron el año 2025 fue la continua resistencia y fortaleza de los precios en todo el mercado residencial de Barcelona. Según múltiples indicadores del mercado, los precios medios por metro cuadrado en la ciudad de Barcelona se acercaron o superaron los 5.000 € a finales de 2025, con aumentos interanuales sostenidos muy por encima de la media nacional.

A finales de 2025, los datos del portal inmobiliario Idealista mostraban un precio medio en toda la ciudad de 5.144 € por metro cuadrado, con un fuerte aumento anual, y los diez distritos registraron un crecimiento en comparación con 2024 y los niveles previos a la pandemia.

Entre los resultados más destacados de los distritos se incluyen:

– Sarrià-Sant Gervasi: uno de los distritos con precios más altos de la ciudad, con un precio medio de 6.814 € por metro cuadrado a finales de 2025, según Idealista.

– Les Corts y Eixample: distritos céntricos de primera categoría que muestran precios sólidos, con Idealista registrando precios medios de 6.308 euros por metro cuadrado y 6.322 euros por metro cuadrado, respectivamente, impulsados por la demanda sostenida de residencias de calidad.

– Sant Martí: una zona emergente con un fuerte rendimiento, con precios medios de 4.897 euros a finales de 2025, lo que refleja su atractivo y su continua regeneración.

– Horta-Guinardó y Nou Barris: precios medios de 3.863 € por metro cuadrado y 2.956 € por metro cuadrado, respectivamente, a finales de 2025, lo que muestra un importante potencial de crecimiento, ya que siguen siendo más asequibles pero cada vez más deseables gracias a su valor relativo y a las mejoras en las infraestructuras.

Predicción

De cara a 2026, se espera que los precios en Barcelona sigan subiendo, aunque probablemente a un ritmo más moderado que el crecimiento de dos dígitos observado en parte de 2024 y 2025. Una previsión realista es un crecimiento en toda la ciudad de entre el 3% y el 6%, respaldado por una demanda sostenida, una oferta limitada y un sólido crecimiento económico.

En general, se espera que la escasez estructural de viviendas en Barcelona, junto con la limitación de suelo para nuevas promociones, mantenga la presión al alza sobre los precios hasta 2026, aunque de forma más gradual que las tasas de crecimiento máximas observadas en los últimos años.

3. La regulación del alquiler remodelará, pero no debilitará, el mercado de Barcelona

El mercado del alquiler de Barcelona entró en 2025 bajo una intensa presión, con una demanda que superaba con creces la oferta disponible. A finales de 2025, los alquileres medios en toda la ciudad alcanzaron los 23,8 euros por metro cuadrado, según el portal inmobiliario Idealista, lo que refleja un aumento interanual del 1,9% y confirma que la demanda subyacente se mantuvo fuerte en toda la ciudad. El aumento de los precios fue visible en nueve de los diez distritos de la ciudad, con subidas especialmente fuertes en Sant Andreu (5,6%), Les Corts (5%), Horta-Guinardó (4,4%) y Eixample (3,8%).

Sin embargo, el cambio más importante que está configurando actualmente el mercado del alquiler no es la demanda, sino la regulación. En 2025, Cataluña implementó nuevos límites máximos para los precios de alquiler en las zonas de vivienda «tensionadas», incluida la mayor parte de Barcelona. Según el nuevo marco:

– Los nuevos contratos de alquiler de propiedades existentes están vinculados a un índice de referencia del gobierno.

– Los aumentos anuales del alquiler tienen un límite máximo.

– Los propietarios se enfrentan a restricciones a la hora de subir los alquileres cuando cambian los inquilinos.

Esto significa que los precios de los alquileres ya no subirán libremente, aunque la demanda de los inquilinos siga creciendo. En lugar de enfriar el mercado, estas normas ya están produciendo tres efectos secundarios:

– La oferta de alquileres a largo plazo se está reduciendo: Muchos propietarios están retirando sus propiedades del mercado de alquiler a largo plazo, pasando a contratos temporales o vendiéndolas. Esto reduce aún más la oferta y aumenta la competencia por el número limitado de unidades reguladas a largo plazo.

– Las propiedades de calidad son cada vez más escasas: los propietarios que permanecen en el sistema de límites máximos están menos dispuestos a invertir en mejoras, lo que significa que las viviendas renovadas y de alta calidad son cada vez más escasas y, por lo tanto, más codiciadas tanto por los inquilinos como por los compradores.

– Los compradores se ven empujados a la propiedad: a medida que se dificulta el acceso a alquileres de buena calidad, más hogares se ven empujados a comprar en lugar de alquilar, especialmente en la clase media y las familias. Esto aumenta la demanda en el mercado de venta, especialmente de propiedades bien situadas y listas para entrar a vivir.

Aunque los límites máximos de alquiler limitarán la rapidez con la que pueden subir los alquileres sobre el papel, es probable que aumenten los precios de las propiedades al:

– empujar a más hogares a comprar

– reducir el parque de viviendas en alquiler

– aumentar el valor relativo de las viviendas renovadas y que cumplen con la normativa

En efecto, la política desplaza la presión de los alquileres a las ventas.

Predicción

En lugar de un aumento generalizado de los alquileres, el resultado más realista para 2026 es:

– Alquileres a largo plazo regulados: aumentos modestos en línea con el índice.

– Segmentos no regulados (viviendas temporales, premium, corporativas y renovadas): precios altos continuados.

– Mercado de ventas: mayor demanda de los compradores, ya que el alquiler se vuelve menos accesible.

La demanda de alquileres de lujo y ejecutivos también se mantendrá sólida, especialmente en el caso de las viviendas renovadas, ya que las empresas que se trasladan, los profesionales internacionales y los trabajadores digitales siguen apostando por Barcelona como ciudad con un estilo de vida atractivo.

4. El interés de los compradores extranjeros se reforzará

Los últimos datos de la Generalitat de Catalunya muestran que los compradores internacionales siguen desempeñando un papel dominante en el mercado inmobiliario de Barcelona. En los tres primeros trimestres de 2025, hubo 3.002 compradores extranjeros en la ciudad de Barcelona, de los cuales 2.721 compraron viviendas de segunda mano y 281 viviendas nuevas. Una cifra que supera el doble de los 1.425 compradores extranjeros del mismo periodo de 2021.

Esto confirma que Barcelona sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más internacionales de Europa, con el capital extranjero como una importante fuente de liquidez y soporte de precios.

Predicción

Dado el volumen de la demanda extranjera que ya existe en el mercado, el mercado de compradores extranjeros seguirá siendo un motor clave en 2026. Con la estabilización de las condiciones de financiación y la mejora de la movilidad global, es probable que los compradores extranjeros sigan aumentando los volúmenes de transacciones y los precios, especialmente en propiedades bien situadas y con grado de inversión.

5. La estabilidad hipotecaria aportará mayor confianza a los compradores

Tras varios años de volatilidad, las condiciones de financiación hipotecaria en España muestran una mayor estabilidad al entrar en 2026, lo que es una señal positiva para la confianza de los compradores y la demanda de vivienda.

El Euribor a 12 meses, referencia para la mayoría de las hipotecas de tipo variable en España, se ha estabilizado en torno al 2,24%-2,26% a principios de 2026, continuando la tendencia a la baja observada a lo largo de 2025 y situándose muy por debajo de los máximos registrados en años anteriores.

Este índice de referencia más estable se ha traducido en unos costes hipotecarios más predecibles, y muchos bancos ofrecen tipos de interés medios para nuevas hipotecas de entre el 2,9% y el 3,1% a finales de 2025.

¿Qué significa esto para los compradores y el mercado en 2026?

– Costes de financiación más predecibles: con un Euribor relativamente estable y sin previsión de subidas drásticas, los compradores pueden hacer planes financieros a más largo plazo con mayor certeza, lo que reduce el temor a aumentos bruscos de los costes hipotecarios mensuales.

– Mejora moderada de la asequibilidad: 
Los tipos hipotecarios en el rango del 2,9% al 3,1% —para productos variables o mixtos— son más bajos y predecibles que los elevados niveles observados en los últimos años, lo que ayuda a los compradores marginales a volver al mercado o a ascender dentro de él.

– Apoyo a los compradores primerizos: 
La menor incertidumbre y la mayor estabilidad de los pagos mensuales pueden animar a los compradores primerizos que pausaron sus decisiones durante los periodos de alta volatilidad del Euribor a reanudar su búsqueda.

– Interés continuado de los inversores: 
Los inversores que buscan rendimientos a largo plazo encontrarán condiciones de financiación más manejables, especialmente para las estrategias de compra para alquilar y renovación más reventa, a medida que se estabilicen los costes de los préstamos.

– Demanda de mejora: 
Los compradores que cambian de pisos más pequeños a viviendas familiares más grandes, especialmente en los distritos periféricos y de cercanías, probablemente se sentirán más seguros al fijar la financiación con pagos mensuales predecibles.

Predicción

Este entorno favorece la demanda continua en el mercado de venta, lo que contribuye a mantener el crecimiento de los precios, aunque se modere con respecto a las tasas de dos dígitos observadas en los últimos años. En general, la perspectiva para 2026 es que las condiciones de financiación se mantengan estables o mejoren gradualmente, lo que animará a un abanico más amplio de compradores, desde los que adquieren su primera vivienda hasta los inversores a largo plazo, a volver al mercado con renovada confianza.

6. La demanda de viviendas nuevas seguirá superando a la oferta

Según los datos oficiales de la Generalitat de Catalunya en la ciudad de Barcelona, las ventas de viviendas nuevas ascendieron a 1.106 transacciones en los primeros nueve meses de 2025, frente a las 1.197 del mismo periodo de 2024 y las 1.025 de 2023, lo que indica que la demanda se mantiene por encima de los niveles anteriores a 2024, pero se ha moderado debido a la oferta limitada. Esto confirma que la demanda de viviendas modernas y energéticamente eficientes por parte de los compradores sigue siendo sólida, a pesar del aumento de los precios y de las condiciones de financiación más restrictivas de los últimos años.

Sin embargo, el ritmo de crecimiento se ve ahora limitado por la oferta más que por la demanda. La escasez de suelo dentro de la ciudad, la lentitud de los trámites de aprobación de los planes urbanísticos, el aumento de los costes de construcción y la incertidumbre normativa siguen limitando el número de nuevas promociones que salen al mercado. Como resultado, el crecimiento de las ventas se ha ralentizado, no porque hayan desaparecido los compradores, sino porque simplemente no se están construyendo suficientes viviendas nuevas.

Predicción

En 2026, la demanda de viviendas nuevas en Barcelona seguirá superando la oferta disponible, especialmente en lo que se refiere a: viviendas energéticamente eficientes, promociones bien situadas, y propiedades familiares y de lujo.

Este desequilibrio mantendrá la presión al alza sobre los precios y hará que las viviendas nuevas se vendan rápidamente, a menudo antes de su finalización. Aunque el crecimiento de las transacciones puede estabilizarse, es probable que el poder de fijación de precios de los promotores e inversores siga siendo fuerte, lo que reforzará las viviendas nuevas como uno de los segmentos más resistentes del mercado inmobiliario de Barcelona.

«Si reunimos las tendencias de 2025, Barcelona se encamina hacia 2026 con un volumen de ventas que sigue aumentando, aunque a un ritmo más estable, junto con un crecimiento moderado pero sostenible de los precios, una fuerte demanda de alquiler, unas condiciones de financiación favorables y un interés continuo por parte de los compradores internacionales. Las viviendas de nueva construcción seguirán siendo un activo premium y, a pesar de los retos actuales, como la oferta limitada, la incertidumbre normativa y las presiones sobre la asequibilidad, la dirección general del mercado apunta claramente hacia la estabilidad, las oportunidades y el crecimiento a largo plazo», concluye Francisco Nathurmal, socio fundador de Bcn Advisors.

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