El mercado inmobiliario en Cataluña ha comenzado 2025 con una serie de reformas legales que cambiarán las reglas del juego en la compraventa, inversión y alquiler de propiedades.

Con la implementación del Decreto Ley 2/2025 y el Decreto Ley 5/2025, propietarios, grandes tenedores e inversores tienen que adaptarse a nuevas obligaciones, límites fiscales y procedimientos administrativos.

Desde Bcn Advisors, expertos en propiedades de lujo en Barcelona, queremos explicarte los aspectos clave de esta normativa para que puedas tomar decisiones informadas y seguras.

Novedades fiscales en el ITP a partir de junio de 2025

El Decreto Ley 5/2025, que se publicó el 27 de marzo, trae consigo un nuevo esquema de tramos para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la compraventa de viviendas en Cataluña. Estos tramos comenzarán a aplicarse el próximo 27 de junio y son los siguientes:

– Hasta 600.000 € → 10%

– Entre 600.001 € y 900.000 € → 11%

– Entre 900.001 € y 1.500.000 € → 12%

– A partir de 1.500.001 € → 13%

Además, es importante destacar que se aplicará un tipo impositivo del 20% a cualquier compraventa cuando el comprador sea un gran tenedor. Este cambio es bastante significativo en comparación con años anteriores y representa un fuerte desincentivo fiscal para este tipo de inversores. Fin de la bonificación para empresas inmobiliarias

Asimismo, desde el 27 de marzo, también se eliminó la bonificación del 70% en el ITP que permitía a las empresas inmobiliarias reducir este impuesto al comprar viviendas para su reventa en un plazo determinado. Esta medida, que estaba contemplada anteriormente en el artículo 641-8 del Código Tributario, ha sido suprimida para equilibrar el tratamiento fiscal entre los diferentes tipos de compradores.

Nuevo requisito para alquilar viviendas turísticas y de temporada

En el ámbito del alquiler, se introduce una nueva normativa a nivel estatal: el Real Decreto 1312/2024, que fue publicado a finales de 2024 y regula la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Esta norma, que se aplicará en toda España, será obligatoria a partir del 1 de julio de 2025. ¿Qué significa este Real Decreto?

– Será necesario obtener un número de registro para todas las viviendas turísticas (HUTs) y los alquileres de temporada que superen los 31 días si se promocionan a través de plataformas como Idealista, Airbnb, Booking, entre otras.

– Las plataformas tendrán la obligación de: verificar que los anuncios tengan este número de registro, y eliminar o bloquear cualquier anuncio asociado a un número de registro que haya sido suspendido o retirado por una resolución administrativa en un plazo de 48 horas.

A pesar de que hay impugnaciones legales en curso contra esta normativa, estas no detienen su aplicación. Por lo tanto, todos los propietarios o gestores de inmuebles que alquilen de forma temporal deberán haber solicitado el número de registro antes del 1 de julio.

Registro de Grandes Tenedores: más sujetos obligados

Uno de los aspectos más relevantes del Decreto Ley 2/2025, que entró en vigor el 27 de febrero de este año, es la ampliación del Registro de Grandes Tenedores. A partir de esa fecha, deberán inscribirse:

– Las personas físicas o jurídicas que posean más de 10 viviendas de uso residencial en cualquier parte de Cataluña.

– Aquellos que tengan más de 1.500 m² construidos destinados a uso residencial, excluyendo trasteros y garajes.

– En las zonas declaradas como mercado residencial tensionado, este umbral se reduce a 5 viviendas o los mismos 1.500 m². El objetivo de este registro es controlar y supervisar la concentración de viviendas en manos de grandes propietarios, además de proporcionar a la Generalitat una herramienta para intervenir de manera más directa en el mercado residencial.

¿Qué sucede si no te inscribes?

Aunque el reglamento que definirá el proceso de inscripción aún está en desarrollo, ya es obligatorio informar a la Agencia de la Vivienda de Cataluña si tienes la condición de gran tenedor, una vez que se alcancen los límites establecidos. Hasta ahora, no se han publicado sanciones específicas por no cumplir con esto, pero parece que se incluirán en el reglamento final, que ya está en fase de redacción.

Además, hay muchas situaciones reales que generan dudas sobre quién se considera gran tenedor. Por ejemplo:

– Propiedades en copropiedad entre varios titulares

– Inmuebles que pertenecen a diferentes empresas sin relación entre ellas

– Edificios que no tienen una división horizontal de propiedad exclusiva

– Propiedades repartidas en distintos municipios

Estas situaciones podrían llevar a interpretaciones legales complicadas y podrían requerir asesoramiento especializado.

La Generalitat ha decidido ampliar su derecho de tanteo y retracto

Un aspecto importante del Decreto Ley 2/2025 es precisamente esta ampliación, que permite a la administración adquirir una vivienda en las mismas condiciones que un comprador privado, siempre que considere que se trata de una operación estratégica para asegurar el acceso a la vivienda.

A partir de ahora, este derecho se extiende a los siguientes casos:

La transmisión de cualquier vivienda que pertenezca a un gran tenedor en áreas donde el mercado residencial está tensionado, a menos que se trate de una obra nueva vendida a personas físicas para su uso personal.
Las adjudicaciones en subastas judiciales o administrativas.

Las viviendas que la Generalitat adquiera mediante este mecanismo deberán ser clasificadas de manera permanente como viviendas de protección oficial (VPO), lo que implica ciertas condiciones tanto en precios como en ocupación.

Esto tiene un impacto significativo en fondos, promotoras y grandes patrimonios que poseen carteras inmobiliarias en zonas de alta demanda, como la ciudad de Barcelona y su área metropolitana.

¿Qué implican estos cambios para compradores, propietarios e inversores?

Estas reformas legales en Cataluña y España muestran claramente la intención de las administraciones de aumentar la regulación del mercado inmobiliario y frenar las prácticas especulativas, especialmente por parte de grandes propietarios. Sin embargo, también traen consigo una mayor complejidad jurídica y fiscal, lo que puede representar un desafío significativo tanto para los particulares como para los profesionales del sector.

Confía en Bcn Advisors para navegar este nuevo panorama

En un entorno tan dinámico y regulado, tener un equipo de expertos a tu lado puede hacer toda la diferencia. En Bcn Advisors, te acompañamos en cada etapa del proceso inmobiliario: desde la compra o venta de una vivienda hasta la gestión de arrendamientos y el cumplimiento normativo. ¿Tienes preguntas sobre cómo estas normativas te afectan? Contáctanos hoy mismo y uno de nuestros asesores especializados te brindará un análisis personalizado acorde a tu perfil y tus objetivos.

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