El 6 de marzo de 2019 entró en vigor una nueva legislación relativa a las leyes de alquiler en España. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ofrece más seguridad a los inquilinos, además de otorgar a los propietarios de las viviendas, mayores poderes para vetar el alquiler de viviendas vacacionales.
Es significativo que la duración de los contratos de arrendamiento se esté ampliando de tres a cinco años. Ahora también será más fácil para el propietario y el arrendatario llegar a un acuerdo con respecto a cualquier actualización de la propiedad, antes de que finalice el contrato de arrendamiento. La ley no es retroactiva a menos que ambas partes acuerden que un contrato existente se rija por estas nuevas medidas.
12 Cambios en las leyes del alquiler
A continuación, Bcn Advisors presenta los principales cambios:
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Período de alquiler inicial
Al igual que en 2013, los períodos de alquiler son ahora de cinco años en lugar de tres. En los casos en que el propietario es una persona jurídica, la duración es de siete años. Sólo el inquilino puede rescindir el contrato durante este período y si no manifiesta esta voluntad con un plazo de antelación mínimo de treinta días, el contrato se renueva automáticamente.
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Plazo de prórroga tácita
La renovación después de los primeros cinco años se prolongará hasta un período de tres años (anteriormente era solamente un año).
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Aviso al Propietario
Al igual que en la legislación anterior, si el propietario necesita la propiedad para sus familiares directos o similares, puede reclamar la devolución de la misma, pero sólo después de al menos un año de alquiler y debe avisar un mínimo de dos meses de antelación.
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Vender una propiedad
Si un inquilino inscribe el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad se le garantizarán los mismos derechos en cuanto a las renovaciones automáticas y silenciosas en caso de venta de un inmueble.
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Depósito
El depósito de alquiler se mantiene en un mes de alquiler. Si se acuerda en el contrato, este puede ser alterado una vez que el período de cinco o siete años haya terminado.
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Garantía financiera adicional
La garantía financiera complementaria o adicional está limitada a un máximo de dos meses de alquiler, a menos que el período inicial sea superior a cinco o siete años.
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Revisión del alquiler
Se aplicará al alquiler un índice nacional que estipule cualquier cambio en los costes de alquiler, a menos que se haya acordado en el contrato original y/o en la fecha de renovación. La revisión del alquiler sólo será posible si se ha establecido previamente en los términos iniciales o posteriores del contrato.
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Costes de mantenimiento e impuestos
Ambas partes pueden acordar que los costos de mantenimiento, servicios e impuestos relacionados con la propiedad son responsabilidad del inquilino, pero esto debe ser añadido al contrato.
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Mejoras a la propiedad
Después de cinco o siete años (dependiendo de la duración del contrato), si el propietario ha hecho mejoras a una propiedad (en lugar de mantenimiento regular), pueden aumentar el alquiler un mes después de que se hayan completado los trabajos, pero los inquilinos deben ser informados por escrito. El propietario tiene que proporcionar detalles de los costes y un cálculo del nuevo alquiler, aunque no se puede aumentar en más de un 20%.
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Desalojos por falta de pago del alquiler
La nueva legislación protege a quienes se encuentran en situaciones de “vulnerabilidad social”, por lo que los servicios sociales pueden intervenir una vez que un juez ha dictado una orden de desalojo. Pueden poner un desalojo en espera hasta que se encuentre una vivienda alternativa. La duración de la estancia depende de si el propietario es una persona física (un mes) o jurídica (dos meses).
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ITP
El arrendatario ya no tendrá que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
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Alquileres a corto plazo y comunidades de propietarios
Bajo la actual “Ley de Propiedad Horizontal” debe haber una decisión unánime de permitir o prohibir que las propiedades dentro de una comunidad se registren para los alquileres de vacaciones. Esto ha sido enmendado a una mayoría de 3/5 de los votos de los propietarios. Si la decisión es positiva, se deben hacer cambios tanto en las propiedades individuales como en las áreas comunes. Se debe establecer una cuota de comunidad específica, o ajustar las cuotas de comunidad de la propiedad individual en cuestión. Esto requiere otros 3/5 votos, pero no puede ser más del 20% del total de las cuotas. Estos acuerdos no tienen carácter retroactivo.
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