¿Estás buscando qué impuestos aplican en la venta de una vivienda en Cataluña? ¿Quieres saber qué paga el comprador y qué paga el vendedor? A continuación, te lo aclaramos todo para que conozcas todos y cada uno de los detalles.
Es común que los compradores añadan entre un 10 y un 15% sobre el precio de venta de una vivienda, pero ese dinero no va al vendedor. Este coste adicional se paga a Hacienda por la venta de una propiedad, a una notaría, al Registro de la Propiedad, al banco como gastos de hipoteca, a una agencia inmobiliaria y/o a un abogado o gestor fiscal.
Además del comprador, como verás a continuación, el vendedor también tiene que pagar una serie de impuestos al vender una propiedad en Cataluña.
¿Qué paga el comprador y el vendedor de una vivienda?
Tanto el comprador como el vendedor de una propiedad pagan costes e impuestos aparte del precio de compra.
El vendedor, en particular, podría tener que pagar importantes impuestos por la venta de una vivienda en Cataluña. Sin embargo, estos dependen de las ganancias patrimoniales. También existen muchas exenciones y reducciones (detalladas a continuación) e incluso hay situaciones en las que el vendedor no paga ningún impuesto por la venta de una vivienda.
Si se utilizan los servicios de una agencia inmobiliaria, estos deberán ser pagados por el vendedor.
Además, el vendedor puede no tener todos los documentos necesarios para vender una propiedad en Cataluña. Algunos de estos documentos, como el certificado de eficiencia energética o la inspección técnica de edificios (ITE), pueden requerir la contratación de un especialista con un coste.
¿Qué impuestos hay que pagar al vender una vivienda en Cataluña?
Los impuestos a pagar al vender una casa en Cataluña se pueden dividir en dos: los impuestos que debe pagar el vendedor y los impuestos que debe pagar el comprador.
Los principales impuestos por la venta de vivienda que debe pagar el vendedor son:
– Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
– Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Los principales impuestos que pagará el comprador de un inmueble son
– Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) del 10% en Cataluña si la propiedad es de nueva construcción.
– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) al 1,5% en Cataluña si la propiedad es nueva.
– Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 10% en Cataluña si la propiedad es de segunda mano. Esto puede reducirse al 5% si la propiedad comprada va a ser la vivienda principal de familias numerosas, personas con discapacidad y o jóvenes compradores en Cataluña.
El importe exacto del impuesto sobre la renta que un vendedor debe pagar para vender una propiedad en Cataluña depende de la ganancia de capital, y se paga a la Agencia Tributaria.
El importe del impuesto sobre la plusvalía que debe pagar un vendedor en Cataluña depende del valor catastral de la propiedad (no del precio de venta) y del tiempo que el vendedor haya sido propietario de la misma. Este impuesto se paga al municipio en el que se encuentra la vivienda.
¿Qué tengo que pagar si vendo un piso?
IRPF – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Si vendes un inmueble en Cataluña por un precio superior al que lo compraste, tendrás que pagar el impuesto sobre la renta por la ganancia patrimonial.
La ganancia deberá ser presentada en la declaración anual de la renta y liquidada entre el 30 de enero y el 30 de junio del año siguiente. El importe exacto del impuesto sobre la renta que hay que pagar al vender una propiedad en Cataluña depende del incremento patrimonial en sí mismo, y después de deducir los costes asociados.
La ganancia de capital se puede calcular restando el precio de compra original del precio de venta. De esta cifra se pueden restar los gastos de notaría, los impuestos o las comisiones de la agencia inmobiliaria necesarios para la venta.
¿Qué se paga a Hacienda por la venta de un piso? El impuesto sobre la renta que pagarás dependerá del importe resultante:
– 19% de impuesto sobre la renta hasta 6.000 euros
– 21% de impuesto sobre la renta entre 6.000 y 50.000 euros
– 23% de impuesto sobre la renta entre 50.000 y 200.000 euros
– 26% de impuesto sobre la renta por encima de 200.000 euros
Existen exenciones y reducciones al pago del impuesto sobre la renta al vender una propiedad en Cataluña:
– No hay ganancia de capital. Si no obtuviste una ganancia de capital en tu vivienda (la vendiste por menos de lo que la compraste), no tendrás que pagar el impuesto sobre la renta. Sin embargo, tendrás que declarar la venta de la propiedad en tu declaración anual de impuestos.
– Mayores de 65 años. No tendrás que declarar la plusvalía de la venta de un inmueble si eres mayor de 65 años o está a tu cargo, y si el inmueble era su vivienda principal.
– Reinversión en vivienda habitual. Si el dinero ganado se destina a la compra de una vivienda nueva habitual -o a la renovación de tu futura vivienda principal- no tendrás que pagar el impuesto sobre la renta. Tienes un plazo de 2 años para utilizar la plusvalía de esta manera.
– Aislamiento. Si has renovado la vivienda que vendes (y has reducido los gastos de climatización en más de un 7%) puedes reducir la plusvalía expuesta al impuesto sobre la renta en un 20%.
– Eficiencia energética. Si has renovado la vivienda que vendes y has ahorrado un 30% en su consumo de energía no renovable (o has conseguido una eficiencia de A o B según la normativa de eficiencia energética de la UE) puedes reducir la plusvalía expuesta al impuesto sobre la renta en un 40%.
– Eficiencia energética en un bloque de pisos o una residencia. Si eres propietario de un bloque de pisos o una residencia y has mejorado la eficiencia energética de todo el edificio mediante reformas, puedes reducir la ganancia de capital expuesta al impuesto sobre la renta en un 60%.
– Gastos de alquiler. Si has alquilado el inmueble que vendes, puedes restar de la ganancia patrimonial expuesta al IRPF los gastos de reparación, mantenimiento, comunidad, seguros, recogida de basuras e impuestos sobre la propiedad.
Nota: Hacienda considera que una vivienda es tu residencia principal si has vivido en ella de forma ininterrumpida durante los 3 años anteriores a la venta del inmueble.
Debido a la variedad de medidas para reducir los impuestos al vender una propiedad en Cataluña, es aconsejable utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria o un contable con experiencia.
Impuesto sobre la plusvalía
El impuesto sobre la plusvalía es un impuesto que se paga al ayuntamiento en el que se encuentra una propiedad.
Si vendes una vivienda en Cataluña, lo harás a uno de los 947 ayuntamientos de la comunidad autónoma. Si vendes un inmueble en Barcelona, pagarás la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), al Ajuntament de Barcelona.
Desde 2021, existen dos formas diferentes de calcular el impuesto sobre la plusvalía en España. El vendedor puede elegir qué impuesto es más beneficioso a la hora de vender un inmueble.
Estos dos métodos para calcular el impuesto sobre la plusvalía son:
– Plusvalía Real. Se calcula restando el precio de compra original del precio de venta de una propiedad y multiplicándolo por el porcentaje del valor catastral del terreno. Esta cifra final se puede encontrar en cualquier recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).
– Incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno. Se calcula multiplicando el valor catastral del terreno por un coeficiente determinado por el número de años que el vendedor ha sido propietario del inmueble. Las directrices de Hacienda establecen un coeficiente del 0,14% si la propiedad es inferior a un año, y del 0,45% cuando se posee durante 20 años o más (el límite).
Tanto el porcentaje del valor catastral como el valor catastral real de un inmueble son establecidos por los ayuntamientos correspondientes, y pueden encontrarse en un recibo reciente del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o en la Sede Electrónica del Catastro. Como tales, son independientes del precio real de venta de un inmueble.
Sea cual sea el método de cálculo del impuesto sobre la plusvalía a pagar al vender una propiedad en Cataluña, deberás liquidarlo en los 30 días siguientes a la venta.
Si vendiste una vivienda por menos de lo que la compraste, estarás exento de pagar el impuesto sobre la plusvalía. Puedes encontrar más información sobre el impuesto sobre la plusvalía en Barcelona aquí.
¿Qué otros gastos tiene el vendedor de una vivienda en Cataluña?
Los impuestos no son los únicos costes que conlleva la venta de una propiedad en Cataluña. A continuación vamos a explorar algunos de los gastos extra a tener en cuenta, ya que estos podrían restar del precio de venta que usted espera recibir.
Notaría
El contrato de compraventa final suele ser firmado por el vendedor y el comprador ante un notario.
El notario exigirá una serie de documentos al vendedor y también facilitará la publicación del contrato de compraventa en el Registro de la Propiedad. Un contrato de compraventa redactado por un notario puede ser invocado ante un tribunal y sirve de base para cualquier posible litigio futuro.
El coste de la contratación de una notaría para la venta de una propiedad en Cataluña puede costar entre 90 y 600 euros, y normalmente ronda los 350 euros.
Documentos requeridos por el notario
Al acudir a un notario para firmar el contrato definitivo de compraventa, el vendedor deberá presentar varios documentos. Entre ellos, el certificado de eficiencia energética, la inspección técnica del edificio (ITP), la cédula de habitabilidad, el certificado de deuda cero (o deuda pendiente) de su entidad hipotecaria y la nota simple.
La obtención de cada uno de estos documentos mencionados tendrá un coste si no los tiene al vender un inmueble en Cataluña.
Pagos de la hipoteca
Si tienes pagos pendientes de la hipoteca al vender una vivienda en Cataluña, estos deben ser liquidados.
Puedes pagar tu hipoteca con el dinero de la venta de la casa – en este caso, debes presentar un certificado (Certificado de Deuda Pendiente) a la oficina del notario que muestra la cantidad de deuda que queda por pagar. El banco del comprador suele enviar un cheque a tu proveedor de hipoteca con el dinero restante para liquidar la hipoteca.
En muchas ocasiones, tu proveedor de hipoteca le cobrará por liquidar la hipoteca antes de que finalice el plazo de amortización. Esto puede costar entre 500 y 1.200 euros, dependiendo de la deuda pendiente. Ten en cuenta que solicitar estos certificados a su banco para presentarlos ante notario también puede costar hasta 100 euros.
Pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Si vas a firmar el contrato de compraventa en una notaría, se te pedirá que presentes el último pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Se trata de una formalidad para asegurarse de que el vendedor está al día con los pagos y deudas de la casa. Si no has pagado la última cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en Cataluña el pago puede fraccionarse a lo largo del año), tendrás que liquidar este gasto.
En Cataluña, el impuesto anual sobre la propiedad es el 0,66% del valor catastral de su propiedad.
Gastos de la agencia inmobiliaria
Si utilizas los servicios de una agencia inmobiliaria para vender tu vivienda en Cataluña, normalmente pagarás un porcentaje del precio de venta como comisión de la venta del piso o casa.
Puedes encontrar más información sobre las comisiones inmobiliarias en los artículos de nuestro blog.
Conclusión: ¿Cuánto tengo que acabar pagando por la venta de un piso o casa?
Los impuestos que hay que pagar al vender una vivienda en Cataluña dependen de si realmente ha obtenido un beneficio con la venta.
Si utilizas una agencia inmobiliaria con experiencia y el tiempo de venta de tu casa es bueno, lo ideal es que hayas obtenido un incremento patrimonial y por lo tanto pagará el impuesto sobre la renta y el impuesto sobre la plusvalía de la propiedad.
El importe de los impuestos que hay que pagar al vender un inmueble dependerá entonces del aumento de capital, o plusvalía, de la venta. Aunque ésta puede ascender como máximo al 26%, hay muchas formas de reducir el importe de la plusvalía expuesta al impuesto sobre la renta. Los servicios de una agencia inmobiliaria o un contable con experiencia son vitales para asegurar que los impuestos sobre la venta de una propiedad en Cataluña sean lo más bajos posible.
Bcn Advisors es una agencia inmobiliaria líder con sede en la ciudad de Barcelona. Puedes encontrar más información sobre cómo comprar un piso para reformar, o seguir nuestros consejos para saber cómo comprar un piso en Barcelona de forma profesional.
Para cualquier otra consulta sobre la compra o venta de un piso o casa en Barcelona, no dudes en ponerse en contacto con nosotros.
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