El sector inmobiliario ha vivido, como todos nosotros, un año 2020 convulso. No obstante, lo ha afrontado con unos cimientos mucho más sólidos que en la anterior crisis de 2008, lo que vaticina unos próximos años llenos de oportunidades para compradores y vendedores. Entre el análisis de las cifras de este año y las previsiones del mercado inmobiliario español del futuro, repasamos la situación del mercado es nuestro país.

Primeros datos sobre la previsión del mercado inmobiliario

La crisis sanitaria de 2020 ha afectado de manera importante a la economía española y, posteriormente, al sector inmobiliario del país. Algunos pronósticos prevén que el PIB caiga entre el 13% y el 15% durante 2020 y que no vuelva a los niveles anteriores a la crisis hasta finales de 2023.

Las repercusiones económicas de la pandemia afectarán considerablemente al empleo y, con ello, a la demanda de propiedades. La incertidumbre sobre las perspectivas de empleo y los ingresos de los hogares hará que los compradores puedan posponer las decisiones sobre las inversiones a largo plazo, como la adquisición de una vivienda.

No obstante, el sector inmobiliario en España se apoya en unos cimientos mucho más sólidos que durante la anterior crisis de 2008. Antes de la pandemia de la Covid-19, las familias y las empresas estaban en una situación mucho más saneada que hace 12 años. No había un exceso de oferta de viviendas y los bancos han sido mucho más estrictos en sus criterios de concesión de préstamos a lo largo de esta década.

A continuación, examinamos el comportamiento del mercado inmobiliario durante el año 2020, algunas de las tendencias emergentes derivadas de la pandemia y también qué debe hacer el sector inmobiliario para satisfacer las demandas de los compradores de viviendas en la “nueva normalidad”.

Las cifras del mercado inmobiliario en 2020

Las ventas de viviendas cayeron un 16,7% interanual en el tercer trimestre de 2020 y se espera que el cuarto trimestre muestre una tendencia similar con una recuperación gradual en 2021. Dada la caída de la demanda, los precios sufrirán un ajuste significativo y algunos pronostican que para finales de 2021 podrían estar hasta un 16% por debajo de su nivel anterior a la crisis en algunas zonas.

Habrá diferencias considerables en las reducciones de precios, tanto geográficas como en el tipo de vivienda, y la mayoría de las previsiones apuntan a que las zonas turísticas y las viviendas de segunda mano serán las que sufran una mayor disminución. La opinión general es que los centros urbanos se verán menos afectados mientras tengan algún tipo de espacio exterior, al igual que las nuevas construcciones y las viviendas de lujo. La mayoría de los expertos creen que para finales de 2021, los precios empiezan a subir de nuevo.

Previsión sector inmobiliario 2020 por Idealista

Según el portal inmobiliario Idealista, los precios medios en toda España han aumentado ligeramente en relación con el año anterior, en un 0,45%, hasta los 1.769 € por metro cuadrado en noviembre de 2020. Si se comparan los precios medios con los de noviembre de 2014, año que inició la recuperación del mercado, los precios suben un 13,5%, pero siguen estando un 9% por debajo del precio medio de noviembre de 2008, año en el que los precios alcanzaron su máximo antes de la última crisis.

La proporción de compradores extranjeros se redujo notablemente durante 2020. En el tercer trimestre de 2020, el 11,4% de los compradores de inmuebles en España eran extranjeros, en comparación con el 12,6% en el mismo período de 2019.

Si los bajos tipos de interés continúan, lo cual es probable, eso debería ayudar a impulsar el mercado inmobiliario en 2021. Actualmente, los bancos están ofreciendo los intereses más bajos de los últimos 25-30 años, aunque se espera que sean más cuidadosos cuando presten dinero a trabajadores con contratos temporales.

Habrá más oportunidades cuando los precios bajen en 2021 para los compradores e inversores con cash, que deberían poder obtener un rendimiento de su inversión en un futuro no muy lejano.

Análisis de Bcn Advisors sobre las previsiones del mercado inmobiliario

Según Francisco Nathurmal, CEO y fundador de Bcn Advisors, “en 2021 habrá menos transacciones, menos compradores y menos vendedores. Va a ser un mercado de necesidades. Habrá vendedores que decidan esperar y habrá otros vendedores que tendrán que vender, dando una oportunidad a los compradores e inversores. En el mercado inmobiliario estadounidense se habla del concepto de las ‘3Ds’ (Death, Debt y Divorce: Muerte, Deuda y Divorcio) para referirse a situaciones en las que es posible comprar una propiedad a un precio muy competitivo, y aquí impulsarán esas ventas en muchos casos“.

Tendencias de los compradores

La actual crisis sanitaria ha sido un catalizador para el cambio en diferentes aspectos de nuestras vidas, y muchos de ellos están relacionados con cómo y dónde queremos vivir. Nunca hemos pasado tanto tiempo en nuestras casas (y en nuestros jardines si tenemos la suerte de tener uno), por lo que habrá una mayor demanda de propiedades en las afueras de la ciudad o cerca de los espacios verdes.

En las zonas urbanas, los pisos con terrazas o patios tendrán mayor demanda. Como todos estamos pasando más tiempo en nuestros hogares, las propiedades más espaciosas y confortables también serán muy solicitadas. La oficina en casa también se convertirá en una característica común en las viviendas, ya que más gente continuará teletrabajando. Lo mismo ocurre con el gimnasio doméstico. A medida que nos movemos hacia una era más sostenible, la demanda de casas autosuficientes y modernas también crecerá.

En cuanto al futuro perfil de los compradores, los inversores que busquen una oportunidad serán probablemente más jóvenes, ya que no habrán conocido los anteriores escenarios de auge y caída, pero, en general, los compradores serán más cautelosos a la hora de comprar.

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Habrá un número significativamente menor de compradores extranjeros, particularmente compradores británicos debido al Brexit. Los británicos constituyen actualmente el 13% de los compradores extranjeros en España, principalmente en la Costa del Sol y la Costa Blanca. Como ciudadanos no comunitarios, los propietarios británicos sólo podrán pasar 90 días en cualquier país de la UE cada 180 días, lo que podría disuadir a algunos compradores y también podría ocasionar que más viviendas de propietarios británicos en España salgan al mercado.

Los propietarios de apartamentos turísticos y/o segundas residencias pueden interesarse en convertir sus propiedades en alquileres a largo o medio plazo donde haya más ingresos garantizados, o también querer vender. Además, un mayor número de segundas residencias fuera de las ciudades se convertirá en primeras residencias, ya que la mayoría de la gente elegirá pasar más tiempo fuera de la ciudad.

Agencias inmobiliarias

Los cambios económicos y sociales de los próximos años pueden ser de gran alcance y el sector inmobiliario tendrá que adaptarse a ellos. Como era tendencia antes de la pandemia, las agencias invertirán más en Proptech (transformación digital). Eso significa que la experiencia online del cliente será crucial y la simplicidad será clave. Un punto que en Bcn Advisors ya se tiene en cuenta en sus listados de viviendas en venta o alquiler en Barcelona.

Los compradores, en particular los internacionales, seguirán visitando las propiedades virtualmente, al menos hasta que se levanten las restricciones de viajes, e incluso cuando lo hagan, los tours 3D pueden convertirse en una forma cada vez más popular de filtrar las casas que se encuentran actualmente en el mercado. Sin embargo, la visualización in situ seguirá siendo vital para la gran mayoría de los compradores de viviendas.

“La tecnología y la innovación mantendrán a la industria inmobiliaria en alerta en la era post Covid.”

“Cada vez más, vemos que nuevos actores entran en el mercado, ofreciendo herramientas y soluciones para los profesionales del sector inmobiliario. Como resultado, veremos algunas agencias desaparecer por el camino. Aquellas con sistemas digitales avanzados y un alto nivel de profesionalidad y de servicios al cliente serán las ganadoras en 2021 y en adelante”, añade Francisco Nathurmal. “Debemos ser capaces de convertir los desafíos actuales en oportunidades, pero creo firmemente que el ladrillo seguirá siendo considerado como una de las inversiones más estables en un entorno inestable”.