Documents et procédures pour la vente d’une propriété à Espagne

Documentos y trámites para vender un piso o casa

Vous cherchez à connaître la documentation pour la vente d’un appartement ?

Si vous ne disposez pas des documents nécessaires pour vendre un bien immobilier, cet article clarifiera vos questions et vous aidera à comprendre la complexité de la documentation et des formalités administratives requises pour vendre un appartement ou une maison.

Il n’est pas rare de manquer de documents importants relatifs à son propre logement. Il suffit de voir le nombre de résultats obtenus sur Google en Espagne pour “no tengo las escrituras de mi casa” (je n’ai pas les actes de ma maison) : 62 millions. Il n’est pas rare non plus de découvrir que vous n’êtes même pas enregistré comme propriétaire de votre logement.

Il faut parfois jusqu’à trois mois pour remplir les conditions de vente d’un bien, mais ce sont trois mois de gagnés par la suite.

Bien que la compilation des documents nécessaires à la vente d’une maison prenne du temps, elle accélère considérablement le processus d’achat. Les acheteurs sont très prudents. Lorsque le Trésor a lancé une campagne nationale de régularisation des habitations illégales en 2013, il a découvert que plus de trois millions d’entre elles n’avaient pas déclaré des rénovations, des piscines ou même des maisons entières nouvellement construites.

Si l’Espagne compte aujourd’hui 29 millions de foyers, à un moment donné, au moins 10 % d’entre eux ont présenté des irrégularités passibles de sanctions allant de 60 à 6 000 euros, voire plus.

Ces irrégularités peuvent entraîner le non-paiement d’amendes et de frais de logement. En Espagne, les renonciations aux héritages ont atteint un niveau record en 2021 – quelque 56 667, soit 13 % du total – en grande partie en raison du coût de la prise en charge de la dette sur ces propriétés.

C’est pourquoi le fait de disposer de la bonne documentation pour vendre une propriété aidera les acheteurs à prendre leur décision plus rapidement.

 

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Que faut-il pour vendre une propriété ?

En supposant que vous ayez déjà un acheteur intéressé, tout ce dont vous aurez besoin pour vendre une propriété en Espagne, ce sont les documents appropriés et un notaire.

Les documents nécessaires pour vendre un bien immobilier en Espagne se répartissent en deux catégories : les documents essentiels et les documents non essentiels.

Ces catégories sont déterminées par les documents que le notaire demandera spécifiquement pour préparer un contrat d’achat. Il s’agit du dernier document que vous signerez avant de remettre les clés et de dire adieu à votre maison. Les notaires sont donc tenus par la loi de s’assurer que certains certificats et documents relatifs à la vente d’une propriété sont en ordre.

Mais il existe d’autres documents que les acheteurs peuvent vous demander. Ils peuvent contribuer à accélérer le processus d’achat et mettre l’acheteur dans une position plus favorable après les négociations sur le prix de vente convenu.

Vous trouverez ci-dessous une liste de 10 documents essentiels et de 3 documents non essentiels pour la vente d’une propriété en Espagne. Nous répondrons également à la question “Ai-je besoin d’un notaire pour vendre ma propriété en Espagne ?

10 documents essentiels pour vendre une propriété en Espagne

1. “Nota simple”

Le nota simple est un document qui précise qui est propriétaire d’un bien. Il décrit également les caractéristiques d’une maison ou d’un appartement et divulgue toute dette (y compris une hypothèque) sur la maison.

Il est courant que l’acheteur demande le nota simple. Le notaire le demandera également avant de réunir toutes les parties pour signer le contrat d’achat.

Bien que le notaire puisse obtenir la nota simple d’une propriété directement auprès du Colegio de Registradores de la Propiedad, l’acheteur a intérêt à s’y prendre bien à l’avance. Si les données relatives au bien, aux caractéristiques d’un bien et aux dettes en cours ne sont pas correctes, vous aurez le temps de les rectifier.

Vous pouvez demander la nota simple à partir du lien ci-dessus en ligne, et pour un coût de 9 euros, vous la recevrez dans les 48 heures.

2. Certificat d’efficacité énergétique

Le certificat d’efficacité énergétique fournit des informations sur la consommation et l’efficacité énergétique d’un bien immobilier. En Espagne, ce certificat est obligatoire depuis 2013 pour toute transaction ou contrat de location d’un bien immobilier avec l’Union européenne. Elle est requise lorsque le bien est annoncé par des agences immobilières ou en ligne, et lorsque l’acte de vente est signé.

Si vous ne disposez pas d’un certificat de performance énergétique, vous devrez faire appel à un technicien agréé pour inspecter votre maison et envoyer le certificat qui en résulte. La procédure peut prendre jusqu’à 7 jours et coûte entre 100 et 140 euros.

3. Certificat d’habitabilité

Le certificat d’habitabilité est un document qui confirme qu’un logement répond aux exigences légales pour être habité. Ce certificat est obligatoire dans les Asturies, les Baléares, la Cantabrie, la Catalogne, la Communauté valencienne, l’Estrémadure, La Rioja, Murcie et la Navarre. À Barcelone, où Bcn Advisors opère, le certificat est valable pendant 15 ans. Après cette date, vous devrez faire appel à un technicien pour effectuer une nouvelle inspection et envoyer un nouveau certificat d’habitabilité.

La procédure peut prendre entre 30 et 90 jours et coûter environ 100 euros. Si vous n’avez tout simplement pas de certificat actif, vous pouvez en demander un à la mairie.

 

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4. Certificat d’inspection technique des bâtiments (ITE)

L’ITE certifie la structure générale et l’habitabilité du bâtiment ou de l’îlot où se trouve l’appartement. Si vous n’avez pas l’ITE à jour, vous risquez d’avoir des surprises, et un motif valable pour un acheteur de renégocier le prix de vente au moment de la signature du contrat d’achat. Si l’ITE révèle des problèmes structurels dans le bien, vous devez en informer l’acheteur potentiel et demander au notaire d’enregistrer l’accord dans un contrat de vente.

Le certificat ITE peut être valable pendant un minimum de 45 ans en Catalogne, en fonction de l’année de construction de la propriété. Si votre certificat ITE n’est plus valable, vous devrez faire appel à un technicien pour un montant compris entre 60 et 200 euros, selon que le bien est un appartement ou une maison individuelle.

Si vous ne disposez pas d’une copie de l’ITE pour votre propriété et que vous vivez dans un immeuble d’habitation, vous pouvez la demander au président de votre association de résidents. Si vous êtes propriétaire d’une maison individuelle, vous pouvez en demander une copie à votre mairie, mais l’ITE peut être périmé ou introuvable.

5. Reçu IBI

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) est un impôt foncier annuel, payable chaque année à la mairie de votre commune. Un acheteur peut demander le dernier reçu de paiement IBI pendant les négociations, et il est obligatoire de l’apporter à un notaire lors de la signature du contrat d’achat.

Le reçu IBI prouve que vous êtes à jour dans le paiement de vos impôts fonciers. Si vous n’avez pas le dernier reçu IBI, vous pouvez présenter un relevé bancaire.

6. Factures d’électricité, d’eau et de gaz

Au moment de la signature du contrat d’achat, vous devez présenter au notaire les dernières factures d’électricité, d’eau et de gaz (le cas échéant).

Les reçus prouvent que vous êtes à jour dans vos paiements et que votre propriété est effectivement alimentée en électricité, en eau et en gaz. Si vous ne disposez pas des derniers reçus, vous pouvez les demander aux entreprises correspondantes.

7. Document accréditant l’absence de dettes auprès de l’association des résidents.

Si vous vendez un appartement ou une maison au sein d’une communauté de voisins, vous devez présenter un certificat devant un notaire pour attester que vous n’avez pas de frais de communauté impayés.

Vous pouvez demander ce certificat au président de votre association de résidents. Prévoyez 7 jours pour recevoir le document. N’oubliez pas d’informer le président du contrat d’achat une fois qu’il a été signé afin de vous assurer que vous ne continuez pas à recevoir des factures de la communauté.

8. Certificat de dette nulle

Votre banque peut délivrer un certificat de dette nulle pour prouver que vous avez remboursé l’hypothèque de votre maison. Ce certificat est généralement délivré instantanément et doit être présenté à un notaire lors de la signature d’un contrat d’achat. Votre banque peut parfois vous facturer jusqu’à 100 euros pour la délivrance d’un tel certificat.

Si vous avez des paiements hypothécaires en cours, vous pouvez les payer avec l’argent de la vente de la propriété. Dans ce cas, vous aurez besoin d’un certificat indiquant le montant de la dette qui reste à payer. Dans ce dernier cas, la banque de l’acheteur enverra un chèque à votre banque et à vous-même avec l’argent restant après le remboursement de l’hypothèque.

 

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9. Contrat de vente

Si vous avez acheté votre maison, vous devrez apporter l’acte de vente qui transfère la propriété à votre nom. Vous devrez apporter ce contrat d’achat avec vous lorsque vous signerez un nouveau contrat d’achat qui donne la propriété à l’acheteur.

10. Documents d’identité

Ce dernier document pour la vente d’une propriété en Espagne est évident : les documents d’identité. Si vous êtes espagnol, ce sera votre DNI. Si vous êtes un étranger qui achète ou vend une maison en Espagne, vous devrez montrer votre numéro NIE.

3 documents non essentiels pour la vente d’un bien immobilier

Outre les 10 documents essentiels à la vente d’un bien immobilier mentionnés ci-dessus, les acheteurs peuvent vous demander d’autres informations.

Les documents non essentiels à la vente d’une propriété énumérés ci-dessous peuvent aider votre agent immobilier à attirer des acheteurs plus rapidement. Ils peuvent également accélérer le processus d’achat et vous placer dans une position de négociation plus favorable.

1. Contrat de garantie de bonne fin

Le contrat d’earnest money est très courant, même s’il n’est pas indispensable à la vente d’un bien. Ce document établit un accord entre le vendeur et l’acheteur après les négociations initiales sur le prix. Le contrat d’indemnité d’immobilisation détermine généralement une date à laquelle le transfert complet du bien aura lieu, en fonction de certaines conditions telles que l’obtention d’un prêt hypothécaire.

En général, l’acheteur effectue un paiement – souvent entre les mains d’un tiers – qui sera attribué au vendeur dans le cas où l’acheteur se retire sans remplir les conditions convenues dans le contrat d’indemnité d’immobilisation.

Bien qu’il soit possible de trouver des modèles de contrats d’indemnité d’immobilisation sur Internet, il est préférable de les confier aux professionnels d’une agence immobilière ou d’un cabinet d’avocats.

Le contrat d’indemnité d’immobilisation peut mettre le vendeur en position de force pour refuser toute négociation ultérieure sur le prix, à condition que les conditions du document soient respectées.

2. Plans d’étage

Les plans d’étage sont des rendus architecturaux qui communiquent la disposition et la taille d’une propriété. Il est peu probable qu’un notaire vous demande des plans d’étage lorsque vous vendez votre propriété, mais votre agent immobilier peut les publier avec des photos et des détails sur la propriété. Les plans d’étage peuvent aider un acheteur potentiel à mieux visualiser le bien que vous vendez.

Bien qu’il existe des applications spécialisées qui vous aideront à créer les plans d’un bien immobilier, il est préférable de les confier à un architecte professionnel, dont le tarif varie entre 60 et 350 euros.

 

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3. Règlements de l’association de propriétaires

Si vous vivez dans un complexe résidentiel, un immeuble d’appartements, un lotissement ou un bâtiment royal, il est probable qu’il existe des règlements communautaires.

Ceux-ci peuvent définir des règles telles que l’utilisation des installations et des espaces communs, ainsi que les dépenses annuelles, l’assurance, l’entretien et les règles de remise en état ou de rénovation.

Il est probable qu’un acheteur vous demande les statuts de la communauté de propriétaires au cours du processus de négociation. Bien que ce document ne soit pas nécessaire – et toutes les fincas n’en disposent pas – il peut contribuer à accélérer le processus d’achat et à dissiper les doutes éventuels de l’acheteur.

Un notaire est-il nécessaire pour vendre un bien immobilier en Espagne ?

Vous avez peut-être remarqué que les documents essentiels à la vente d’un bien immobilier sont en grande partie destinés au notaire.

Les notaires peuvent facturer entre 90 et 600 euros pour préparer et signer un contrat de vente en présence des deux parties. Bien que ce contrat d’achat établi par le vendeur soit indispensable pour que le nouveau propriétaire puisse inscrire son nom au registre foncier, vous vous demandez peut-être si la présence d’un notaire est une condition préalable à la vente d’un bien immobilier.

Bien que tout contrat privé signé par les deux parties soit acceptable aux yeux de la loi, il y a des avantages à avoir l’aide d’un notaire pour préparer les documents nécessaires à la vente d’une propriété.

Tout d’abord, un notaire donne l’assurance aux deux parties que tout problème futur ou toute rupture de contrat peut être résolu par le biais du contrat d’achat initial. Une fois signé par un notaire, ce document est enregistré au registre public de la propriété et peut protéger le propriétaire contre tout litige avec des tiers. Par conséquent, un acheteur voudra probablement bénéficier de la sécurité d’un notaire.

Pour le vendeur, un contrat d’achat signé par un notaire peut accélérer la procédure si l’acheteur ne paie pas. Il peut également être utilisé par l’ancien propriétaire pour régler tout paiement non garanti ou toute charge relative à la propriété après la date de transfert.

Documents nécessaires pour vendre une propriété à Barcelone

L’Espagne est composée de 17 communautés autonomes, chacune d’entre elles pouvant avoir des règles particulières concernant les documents nécessaires à la vente d’un bien immobilier.

Par exemple, lors de la vente d’une propriété à Barcelone, il sera nécessaire de présenter le Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE) pour toute maison de plus de 45 ans, en ruine et/ou après une quelconque réforme intégrale récente.

Si vous avez du mal à trouver tous les documents nécessaires, il est probable qu’une agence immobilière spécialisée connaisse tous les bons canaux et les bonnes personnes pour obtenir les documents permettant de vendre une propriété dans les meilleurs délais.

Si vous souhaitez vendre un appartement ou une maison de luxe à Barcelone, contactez Bcn Advisors pour obtenir l’aide d’un expert. Vous trouverez ici de plus amples informations sur les commissions perçues par les agences immobilières.

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