El mercado inmobiliario español ha experimentado una excelente recuperación en 2021, con cifras récord de transacciones inmobiliarias tanto en el conjunto del país como en la provincia de Barcelona, que han superado los niveles anteriores a la pandemia. El aumento de las ventas se debe a un 2020 y un primer semestre de 2021 muy flojos, en los que el sector prácticamente se paralizó debido a la pandemia de Covid-19.

El Instituto Nacional de Estadística (INE) registró 565.523 ventas de viviendas en 2021, lo que supone un aumento del 34,6% respecto al año anterior y la cifra más alta desde 2007, cuando se vendieron 775.300 viviendas. Si se compara con los niveles previos a la pandemia, el número de ventas ha aumentado un 11,9% desde 2019.

Las ventas de viviendas nuevas en todo el país aumentaron un 37,7% si se compara con el año anterior. El INE registró un total de 115.038 transacciones, la cifra más alta desde 2014. Si nos fijamos en la vivienda de segunda mano, las transacciones inmobiliarias en 2021 aumentaron un 33,8% si se comparan con las de 2020, con el mayor número de operaciones (450.485) jamás registrado por el INE.

La compraventa de viviendas más altas en 14 años

La venta de viviendas en la provincia de Barcelona ha mostrado una trayectoria similar, ya que el INE ha registrado 57.474 operaciones de venta en 2021, la cifra más alta desde 2007, cuando se registraron 67.430 ventas. Esto muestra un aumento del 30,4% de 2020 a 2021.

El número de compraventas de vivienda nueva en la provincia de Barcelona en 2021 ha subido un 23,8% si se compara con las compraventas de vivienda nueva en 2020, alcanzando la mayor cifra desde 2011. Si se observa la vivienda usada, el número de ventas en 2021 aumentó un 31,9% respecto a 2020 y volvió al nivel prepandémico de 2019.

Compraventas en España (azul) y Barcelona provincia (verde)

Datos de la ciudad de Barcelona

Los últimos datos de la Generalitat de Catalunya confirman las tendencias positivas. El número de ventas en la propia ciudad de Barcelona en 2021 aumentó casi un 40% en comparación con el número de ventas en 2020 y todos los diez distritos de la ciudad también registraron aumentos. El mayor aumento se produjo en el distrito central y altamente cotizado del Eixample, donde las transacciones de venta de propiedades aumentaron en casi un 60%. Le siguió la zona de lujo de Sarrià-Sant Gervasi, donde las transacciones aumentaron casi un 50%.

– Ciutat Vella: 1.029 ventas (+ 42,72%)

– Eixample: 2.129 ventas (+ 59,95%)

– Sants-Montjuïc: 1.445 ventas (+ 25,98%)

– Les Corts: 612 ventas (+ 29,94%)

– Sarrià-Sant Gervasi: 1.174 ventas (+ 49,94%)

– Gràcia: 1.072 ventas (+ 30,89%)

– Horta-Guinardó: 1.522 ventas (+ 37,36%)

– Nou Barris: 1.345 ventas (+ 55,13%)

– Sant Andreu: 1.287 ventas (+ 17%)

– Sant Martí: 2.071 ventas (+ 44,83%)

Compraventa de viviendas en los distritos de Barcelona. Fuente: Generalitat de Catalunya.

A pesar de que el número de transacciones aumenta significativamente, el precio medio de la vivienda en Barcelona ciudad se mantiene bastante estable y en algunos distritos se siguen registrando descensos. A finales de febrero de 2022, los precios en el conjunto de la ciudad registraron un descenso anual del 1,4%, según el portal inmobiliario líder Ideliasta, y el precio medio del metro cuadrado terminó el mes en 3.929 euros. Cuatro de los diez distritos de la ciudad registraron un incremento anual a finales de febrero: Eixample, Gràcia, Sant Martí y Sarrià-Sant Gervasi. No se sabe cuánto tiempo pasará antes de que los precios empiecen a subir para reflejar el aumento de las transacciones de venta, pero sí se sabe que todavía hay muchas oportunidades excelentes.

– Ciutat Vella: 3.988 €/m2 (- 4,9%)

– Eixample 4,594 €/m2 (+ 2,8%)

– Sants-Montjuïc 3,378 €/m2 (- 1,5%)

– Les Corts 4,923 €/m2 (=)

– Sarrià-Sant Gervasi 5,240 €/m2 (+ 0,5%)

– Gràcia 4,278 €/m2 (+ 3,5%)

– Horta Guinardó 3,014 €/m2 (- 1,8%)

– Nou Barris 2,353 €/m2 (- 5,5%)

– Sant Andreu 3,073 €/m2 (- 1,8%)

– Sant Martí 3,559 €/m2 (+ 1%)

Compradores extranjeros

Barcelona sigue siendo una opción muy atractiva para los compradores extranjeros de inmuebles. Aunque la proporción de compradores de fuera de España que adquieren propiedades en la provincia de Barcelona en el último trimestre de 2021 disminuyó muy ligeramente en comparación con el último trimestre de 2020, de hecho se ha mantenido bastante estable en los últimos años a pesar tanto del Brexit como de la pandemia de Covid-19: cuarto trimestre de 2018 (8,7%), cuarto trimestre de 2019 (9,5%), cuarto trimestre de 2020 (9,0%) y cuarto trimestre de 2021 (8,67%). Se trata de una proporción muy superior a la de Madrid: Q4 2018 (5,8%), Q4 2019 (5,8%), Q4 2020 (4,9%) y Q4 2021 (4,53%).

“Hubo un parón de las transacciones en Barcelona entre marzo de 2020 y junio de 2021 debido a los confinamientos y las restricciones de viaje, por lo que gran parte de la actividad en la segunda mitad de 2021 se debió a que los compradores se pusieron al día. Una vez que se satisfaga esta demanda acumulada, esperamos ver un período más estable, y ciertamente no un auge y una caída como algunos pronósticos han insinuado. Los precios han resistido mejor de lo esperado durante los dos últimos años de incertidumbre y esperamos ver subidas de precios constantes ahora que la normalidad está volviendo. También hay excelentes hipotecas a tipo fijo disponibles debido al Euribor históricamente bajo. Estos factores combinados están creando una oportunidad única para los compradores que buscan invertir en esta hermosa ciudad que ofrece uno de los mejores estilos de vida del mundo”, comenta Francisco Nathurmal, fundador y CEO de Bcn Advisors.