Le marché immobilier espagnol a connu une excellente reprise en 2021, les chiffres des transactions immobilières dans l’ensemble du pays et dans la province de Barcelone dépassant les niveaux pré-pandémiques. L’augmentation des ventes est due à une année 2020 et un premier semestre 2021 très lents qui ont vu le secteur pratiquement s’arrêter en raison de la pandémie de Covid-19.

L’Institut National Espagnol de la Statistique (INE) a enregistré 565 523 ventes de logements en 2021, soit une augmentation de 34,6 % par rapport à l’année précédente et le chiffre le plus élevé depuis 2007, où 775 300 logements avaient été vendus. Par rapport aux niveaux pré-pandémie, le nombre de ventes a augmenté de 11,9 % depuis 2019.

Les ventes de logements neufs à travers le pays ont augmenté de 37,7 % par rapport à l’année précédente, l’INE ayant enregistré un total de 115 038 transactions, le chiffre le plus élevé depuis 2014. En ce qui concerne les logements d’occasion, les transactions immobilières en 2021 ont augmenté de 33,8 % par rapport à 2020, avec le plus grand nombre de transactions (450 485) jamais enregistré par l’INE.

Les transactions de vente de propriétés sont les plus élevées depuis 14 ans

Les ventes immobilières dans la province de Barcelone ont connu une trajectoire similaire, l’INE ayant enregistré 57 474 transactions de vente en 2021, le chiffre le plus élevé depuis 2007, année où 67 430 ventes ont été enregistrées. Cela montre une augmentation de 30,4 % entre 2020 et 2021.

Le nombre de ventes de logements neufs dans la province de Barcelone en 2021 a augmenté de 23,8% par rapport aux ventes de logements neufs en 2020, l’INE enregistrant le plus grand nombre de ventes depuis 2011. Si l’on considère les logements d’occasion, le nombre de ventes en 2021 a augmenté de 31,9 % par rapport à 2020 et a retrouvé le niveau pré-pandémique de 2019.

Ventes en Espagne (bleu) et dans la province de Barcelone (vert)

Ville de Barcelone

Les dernières données de la Generalitat de Catalunya confirment les tendances positives. Le nombre de ventes dans la ville de Barcelone elle-même en 2021 a augmenté de près de 40 % par rapport au nombre de ventes en 2020 et les dix districts de la ville ont également enregistré des augmentations. La plus forte hausse a été enregistrée dans le quartier central et très recherché de l’Eixample, où les transactions immobilières ont augmenté de près de 60 %. Vient ensuite le quartier huppé de Sarrià-Sant Gervasi, où les transactions ont augmenté de près de 50 %.

– Ciutat Vella (vieille ville de Barcelone): 1 029 ventes (+ 42,72 %)

– Eixample: 2 129 ventes (+ 59,95%)

– Sants-Montjuïc: 1 445 ventes (+ 25,98%)

– Les Corts: 612 ventes (+ 29,94%)

– Sarrià-Sant Gervasi: 1.174 ventes (+ 49,94%)

– Gràcia: 1 072 ventes (+ 30,89%)

– Horta-Guinardó: 1.522 ventes (+ 37,36%)

– Nou Barris: 1 345 ventes (+ 55,13%)

– Sant Andreu: 1 287 ventes (+ 17%)

– Sant Martí: 2.071 ventes (+  44,83%)

Vente et achat de logements dans les districts de Barcelone. Source : Generalitat de Catalunya.

Même si le nombre de transactions augmente de manière significative, les prix moyens de l’immobilier dans la ville de Barcelone restent assez stables et dans certains quartiers, des baisses sont encore enregistrées. À la fin du mois de février 2022, les prix dans l’ensemble de la ville affichaient une baisse annuelle de 1,4 %, selon le principal portail immobilier Ideliasta, le prix moyen au mètre carré ayant terminé le mois à 3 929 €. Quatre des dix quartiers de la ville ont enregistré une hausse annuelle à la fin du mois de février : Eixample, Gràcia, Sant Martí et Sarrià-Sant Gervasi. On ne sait pas combien de temps il faudra attendre avant que les prix ne commencent à augmenter pour refléter la hausse des transactions de vente, mais cela suggère qu’il y a encore beaucoup d’excellentes opportunités à trouver.

– Ciutat Vella (vieille ville de Barcelone): 3,988 € par mètre carré (baisse de 4,9 %)

– Eixample: 4,594 € par mètre carré (+ 2,8%)

– Sants-Montjuïc: 3,378 € par mètre carré (- 1,5%)

– Les Corts: 4,923 € par mètre carré ( = )

– Sarrià-Sant Gervasi: 5,240 € par mètre carré (+ 0,5%)

– Gràcia: 4,278 € par mètre carré (+ 3,5%)

– Horta Guinardó: 3,014 € par mètre carré (- 1,8%)

– Nou Barris: 2,353 € par mètre carré (- 5,5%)

– Sant Andreu: 3,073 €/mètre carré (- 1,8%)

– Sant Martí: 3,559 € par mètre carré (+ 1,0%)

Acheteurs étrangers

Barcelone reste une option extrêmement attrayante pour les acheteurs de biens immobiliers étrangers. Bien que la proportion d’acheteurs étrangers acquérant une propriété dans la province de Barcelone au dernier trimestre de 2021 ait très légèrement diminué par rapport au dernier trimestre de 2020, elle est en fait restée assez stable ces dernières années, malgré à la fois le Brexit et la pandémie de Covid-19 : Q4 2018 (8,7 %), Q4 2019 (9,5 %), Q4 2020 (9,0 %) et Q4 2021 (8,67 %). Il s’agit d’une proportion beaucoup plus élevée qu’à Madrid : Q4 2018 (5,8 %), Q4 2019 (5,8 %), Q4 2020 (4,9 %) et Q4 2021 (4,53 %).

“Il y a eu une quasi-paralysie des transactions à Barcelone entre mars 2020 et juin 2021 en raison des lockdowns et des restrictions de voyage, de sorte qu’une grande partie de l’activité du second semestre 2021 est due à des acheteurs qui font du rattrapage. Une fois que cette demande accumulée sera satisfaite, nous nous attendons à voir une période plus stable, et certainement pas un boom et un effondrement comme certains prévisionnistes l’ont laissé entendre. Les prix ont mieux résisté que prévu au cours des deux dernières années d’incertitude et nous nous attendons à une hausse régulière des prix maintenant que la normalité revient. D’excellents prêts hypothécaires à taux fixe sont également disponibles en raison du niveau historiquement bas de l’Euribor. Ces facteurs combinés créent une opportunité unique pour les acheteurs qui cherchent à investir dans cette belle ville offrant l’un des meilleurs styles de vie au monde”, commente Francisco Nathurmal, fondateur et PDG de Bcn Advisors.