Previsión del precio de la vivienda en Barcelona 2026

Vous cherchez des informations sur les prévisions des prix de l’immobilier à Barcelone en 2026 ? Découvrez si 2026 est l’année idéale pour acheter, vendre ou investir dans l’immobilier à Barcelone.

Bcn Advisors analyse quelques-unes des tendances et des prévisions pour le marché immobilier de Barcelone en 2026. Ce sera une année de stabilité, de confiance et de croissance sélective.

1. La croissance des ventes et des achats se poursuivra, mais à un rythme plus modéré

Selon les données de l’Institut national de la statistique (INE), au cours des trois premiers trimestres de 2025, la province de Barcelone a enregistré une augmentation de 19% des ventes de propriétés par rapport à la même période en 2024, avec 55 465 propriétés vendues. Cela est dû en grande partie à une augmentation de 28,7 % des ventes de logements neufs.

Dans la ville de Barcelone, la reprise est tout aussi évidente. Selon la Generalitat de Catalunya, les ventes de propriétés à Barcelone ont augmenté de 5,2 % au cours des trois premiers trimestres de 2025 par rapport à la même période de l’année précédente. La croissance a été généralisée dans toute la ville, sept des dix districts de Barcelone ayant enregistré un volume de transactions plus élevé.

La demande a été particulièrement forte dans les zones résidentielles les plus recherchées de la ville. Sarrià-Sant Gervasi a dominé le marché avec une augmentation de 16,8 %, suivi par Les Corts (15,4 %) et Nou Barris (15,05 %). Ciutat Vella a également enregistré une forte activité, avec des ventes en hausse de 9,5 %, tandis que Sant Martí, l’une des principales zones de régénération et de développement de la ville, a enregistré une hausse de 5,9 %.

En revanche, trois quartiers centraux ont enregistré des baisses marginales : Eixample (-0,1 %), Horta-Guinardó (-2,1 %) et Gràcia (-3,5 %), ce qui suggère que certains sous-marchés pourraient être proches de la saturation à court terme après plusieurs années de forte croissance, plutôt que d’indiquer un ralentissement structurel.

Prévisions

En 2026, le nombre de ventes et d’achats devrait à nouveau augmenter, mais probablement à un rythme légèrement plus lent. Comme les taux hypothécaires se stabilisent et que la confiance des consommateurs continue à augmenter, la demande devrait rester forte, en particulier dans le secteur du logement neuf.

2. La croissance des prix se poursuivra, en particulier dans les quartiers privilégiés et émergents.

L’une des tendances marquantes de 2025 a été la résistance et la solidité des prix sur l’ensemble du marché résidentiel de Barcelone. Selon de nombreux indicateurs de marché, les prix moyens par mètre carré dans la ville de Barcelone approchaient ou dépassaient les 5 000 euros à la fin de 2025, avec des augmentations soutenues d’une année sur l’autre, bien supérieures à la moyenne nationale.

À la fin de l’année 2025, les données du portail immobilier Idealista indiquent un prix moyen dans la ville de 5144 € par mètre carré, avec une forte augmentation annuelle, et les dix districts enregistrant une croissance par rapport à 2024 et aux niveaux d’avant la pandémie.

Les résultats des districts les plus remarquables sont les suivants

– Sarrià-Sant Gervasi : l’un des quartiers les plus chers de la ville, avec un prix moyen de 6814 € par mètre carré à la fin de 2025, selon Idealista.

– Les Corts et l’Eixample : quartiers centraux de premier ordre affichant des prix solides, Idealista enregistrant des prix moyens de 6 308 € le mètre carré et de 6 322 € le mètre carré, respectivement, grâce à une demande soutenue de résidences de qualité.

– Sant Martí : une zone émergente avec de fortes performances, avec des prix moyens de 4 897 € à la fin de 2025, reflétant son attractivité et la poursuite de sa régénération.

– Horta-Guinardó et Nou Barris : prix moyens de 3 863 euros par mètre carré et de 2 956 euros par mètre carré respectivement à la fin de 2025, montrant un potentiel de croissance significatif car ils restent plus abordables mais de plus en plus désirables en raison de leur valeur relative et de l’amélioration des infrastructures.

Prévisions

Jusqu’en 2026, les prix à Barcelone devraient continuer à augmenter, bien que probablement à un rythme plus modéré que la croissance à deux chiffres observée dans certaines parties de 2024 et 2025. Une prévision réaliste prévoit une croissance à l’échelle de la ville comprise entre 3 et 6 %, soutenue par une demande soutenue, une offre limitée et une croissance économique solide.

Dans l’ensemble, la pénurie structurelle de logements à Barcelone, ainsi que le manque de terrains pour de nouveaux développements, devraient maintenir une pression à la hausse sur les prix jusqu’en 2026, bien que de manière plus progressive que les taux de croissance maximaux observés ces dernières années.

3. L’encadrement des loyers va remodeler le marché barcelonais, mais pas l’affaiblir

Le marché locatif de Barcelone a été soumis à une forte pression en 2025, la demande dépassant largement l’offre disponible. À la fin de l’année 2025, les loyers moyens dans la ville atteignaient 23,8 euros par mètre carré, selon le portail immobilier Idealista, ce qui représente une augmentation de 1,9 % en glissement annuel et confirme que la demande sous-jacente est restée forte dans toute la ville. Les prix ont augmenté dans neuf des dix quartiers de la ville, avec des hausses particulièrement fortes à Sant Andreu (5,6 %), Les Corts (5 %), Horta-Guinardó (4,4 %) et Eixample (3,8 %).

Cependant, le changement le plus important qui façonne actuellement le marché de la location n’est pas la demande, mais la réglementation. En 2025, la Catalogne a mis en place de nouveaux plafonds pour les prix des loyers dans les zones de propriétés « tendues », dont la plupart des quartiers de Barcelone. Selon le nouveau cadre :

– Les nouveaux contrats de location pour les propriétés existantes sont liés à une référence gouvernementale.

– Les augmentations annuelles de loyer sont plafonnées.

– Les propriétaires sont soumis à des restrictions concernant l’augmentation des loyers en cas de changement de locataire.

Cela signifie que les prix des loyers n’augmenteront plus librement, même si la demande des locataires continue de croître. Au lieu de refroidir le marché, ces règles produisent déjà trois effets secondaires puissants :

– L’offre de locations à long terme se réduit : de nombreux propriétaires retirent leurs biens du marché de la location à long terme, passant à des contrats temporaires ou les vendant. Cela réduit encore l’offre et accroît la concurrence pour le nombre limité d’unités réglementées à long terme.

– Les biens de qualité se raréfient : les propriétaires qui restent dans le système de plafonnement sont moins enclins à investir dans des améliorations, ce qui signifie que les logements rénovés de haute qualité se raréfient et sont donc plus recherchés à la fois par les locataires et les acheteurs.

– Les acheteurs sont poussés vers la propriété : l’accès à des locations de bonne qualité devenant plus difficile, davantage de ménages sont poussés à acheter plutôt qu’à louer, en particulier dans la classe moyenne et les familles. Cela augmente la demande sur le marché de la vente, en particulier pour les biens bien situés et prêts à être habités.

Bien que les plafonds de loyer limitent la vitesse à laquelle les loyers peuvent augmenter sur le papier, ils sont susceptibles de soutenir les prix de l’immobilier en: poussant davantage de ménages à acheter, réduisant le parc de logements locatifs et augmentant la valeur relative des logements rénovés et conformes.

En effet, cette politique déplace la pression des loyers vers les ventes.

Prévision

Plutôt qu’une augmentation générale des loyers, le résultat le plus réaliste pour 2026 est le suivant :

– Loyers réglementés à long terme : augmentations modestes en fonction de l’indice.

– Segments non réglementés (logements temporaires, haut de gamme, d’entreprise et rénovés) : maintien de prix élevés.

– Marché de la vente : demande accrue de la part des acheteurs, les loyers devenant moins abordables.

La demande pour les locations de luxe et de direction restera également forte, en particulier dans le cas des maisons rénovées, car les entreprises qui déménagent, les professionnels internationaux et les travailleurs numériques continuent de considérer Barcelone comme une ville au style de vie attrayant.

4. L’intérêt des acheteurs étrangers va se renforcer

Les dernières données de la Generalitat de Catalunya montrent que les acheteurs internationaux continuent de jouer un rôle dominant sur le marché immobilier de Barcelone. Au cours des trois premiers trimestres de 2025, la ville de Barcelone a accueilli 3 002 acheteurs étrangers, dont 2 721 ont acheté des maisons d’occasion et 281 des maisons neuves. Ce chiffre représente plus du double des 1 425 acheteurs étrangers enregistrés au cours de la même période en 2021.

Cela confirme que Barcelone reste l’un des marchés immobiliers les plus internationaux d’Europe, les capitaux étrangers étant une source importante de liquidités et de soutien des prix.

Prévisions

Compte tenu du volume de la demande étrangère déjà sur le marché, le marché des acheteurs étrangers restera un moteur essentiel en 2026. Avec la stabilisation des conditions de financement et l’amélioration de la mobilité mondiale, les acheteurs étrangers devraient continuer à soutenir les volumes de transactions et les prix, en particulier pour les propriétés bien situées et de bonne qualité.

5. La stabilité des prêts hypothécaires renforcera la confiance des acheteurs

Après plusieurs années de volatilité, les conditions de financement hypothécaire en Espagne font preuve d’une plus grande stabilité à l’aube de 2026, ce qui est un signe positif pour la confiance des acheteurs et la demande de propriétés.

L’Euribor 12 mois, la référence pour la plupart des prêts hypothécaires à taux variable en Espagne, s’est stabilisé autour de 2,24 %-2,26 % au début de 2026, poursuivant la tendance à la baisse observée tout au long de 2025 et bien en dessous des sommets atteints au cours des années précédentes.

Cette référence plus stable s’est traduite par des coûts hypothécaires plus prévisibles, de nombreuses banques proposant des taux d’intérêt moyens pour les nouveaux prêts hypothécaires compris entre 2,9 % et 3,1 % d’ici à la fin de l’année 2025.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et le marché en 2026:

– Des coûts de financement plus prévisibles : avec un Euribor relativement stable et sans augmentation spectaculaire attendue, les acheteurs peuvent établir des plans de financement à plus long terme avec plus de certitude, réduisant ainsi la crainte d’une augmentation brutale des coûts hypothécaires mensuels.

– Une accessibilité modérément améliorée : les taux hypothécaires compris entre 2,9 % et 3,1 % – pour les produits variables ou mixtes – sont plus bas et plus prévisibles que les niveaux élevés observés ces dernières années, ce qui aide les acheteurs marginaux à revenir sur le marché ou à s’y hisser.

– Soutien aux primo-accédants : une incertitude moindre et des mensualités plus stables peuvent encourager les primo-accédants qui ont suspendu leur décision pendant les périodes de forte volatilité de l’Euribor à reprendre leurs recherches.

– Intérêt soutenu des investisseurs : les investisseurs à la recherche de rendements à long terme trouveront des conditions de financement plus gérables, en particulier pour les stratégies d’achat-location et de rénovation-revente, à mesure que les coûts d’emprunt se stabiliseront.

– Demande d’amélioration : les acheteurs qui passent d’un petit appartement à une maison familiale plus grande, en particulier dans les banlieues et les quartiers de banlieue, sont susceptibles de se sentir plus confiants dans l’obtention d’un financement avec des paiements mensuels prévisibles.

Prévisions

Cet environnement soutient une demande continue sur le marché de la vente, contribuant à soutenir la croissance des prix, bien que modérée par rapport aux taux à deux chiffres observés ces dernières années. Dans l’ensemble, les perspectives pour 2026 sont que les conditions de financement restent stables ou s’améliorent progressivement, encourageant un plus large éventail d’acheteurs, des primo-accédants aux investisseurs à long terme, à revenir sur le marché avec une confiance renouvelée.

6. La demande de propriétés neuves restera supérieure à l’offre

Selon les données officielles de la Generalitat de Catalunya dans la ville de Barcelone, les ventes de propriétés neuves se sont élevées à 1 106 transactions au cours des neuf premiers mois de 2025, contre 1 197 au cours de la même période en 2024 et 1 025 en 2023, ce qui indique que la demande reste supérieure aux niveaux d’avant 2024, mais qu’elle s’est modérée en raison d’une offre limitée. Cela confirme que la demande des acheteurs pour des propriétés modernes et économes en énergie reste forte, malgré la hausse des prix et le durcissement des conditions de financement au cours des dernières années.

Toutefois, le rythme de croissance est désormais limité par l’offre plutôt que par la demande. La rareté des terrains dans la ville, la lenteur des autorisations d’urbanisme, l’augmentation des coûts de construction et l’incertitude réglementaire continuent de limiter le nombre de nouveaux projets arrivant sur le marché. En conséquence, la croissance des ventes s’est ralentie, non pas parce que les acheteurs ont disparu, mais simplement parce qu’il n’y a pas assez de nouveaux logements livrés.

Prévisions

En 2026, la demande de nouveaux logements à Barcelone continuera à dépasser l’offre disponible, surtout en termes de: propriétés économes en énergie, propriétés bien situées et propriétés familiales et haut de gamme.

Ce déséquilibre maintiendra une pression à la hausse sur les prix et entraînera la vente rapide des nouveaux logements, souvent avant leur achèvement. Si la croissance des transactions peut se stabiliser, le pouvoir de fixation des prix des promoteurs et des investisseurs devrait rester fort, ce qui conforte les logements neufs comme l’un des segments les plus résistants du marché immobilier barcelonais.

“En combinant les tendances de 2025, Barcelone se dirige vers 2026 avec des volumes de ventes qui continuent d’augmenter, bien qu’à un rythme plus stable, ainsi qu’une croissance modérée mais durable des prix, une forte demande locative, des conditions de financement favorables et un intérêt continu de la part des acheteurs internationaux. Les logements neufs resteront un actif de premier choix et, malgré les défis actuels tels que l’offre limitée, l’incertitude réglementaire et les pressions sur les prix, l’orientation générale du marché est clairement orientée vers la stabilité, les opportunités et la croissance à long terme”, conclut Francisco Nathurmal, fondateur et PDG de Bcn Advisors.

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