Le marché immobilier catalan a entamé l’année 2025 avec une série de réformes juridiques qui redéfinissent les règles du jeu en matière d’achat, d’investissement et de location.

Avec l’entrée en vigueur des Décrets-lois 2/2025 et 5/2025, les propriétaires, grands détenteurs et investisseurs doivent s’adapter à de nouvelles obligations, à des changements fiscaux et à des procédures administratives renforcées.

Chez Bcn Advisors, spécialistes de l’immobilier de luxe à Barcelone, nous vous expliquons les points essentiels de cette nouvelle réglementation pour vous permettre de prendre des décisions éclairées et sécurisées.

Nouveaux barèmes fiscaux de l’ITP à partir de juin

Le Décret-loi 5/2025, publié le 27 mars, introduit un nouveau barème pour l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) applicable à l’achat de biens immobiliers en Catalogne. Ce barème entrera en vigueur le 27 juin :

– Jusqu’à 600 000 € → 10 %

– De 600 001 € à 900 000 € → 11 %

– De 900 001 € à 1 500 000 € → 12 %

– Plus de 1 500 001 € → 13 %

Un taux de 20 % s’appliquera à tout achat réalisé par un grand détenteur de biens immobiliers. Ce changement constitue un désavantage fiscal notable pour les grands investisseurs par rapport aux années précédentes.

Fin de la réduction pour les entreprises immobilières

Depuis le 27 mars, la réduction de 70 % de l’ITP, auparavant accordée aux sociétés immobilières pour l’achat de logements destinés à la revente, a été supprimée. Cette disposition, prévue dans l’article 641-8 du Code fiscal, visait à harmoniser la fiscalité entre les différents types d’acheteurs.

Nouvelle obligation pour les locations touristiques et saisonnières

Une nouvelle réglementation d’application nationale est entrée en vigueur : le Décret Royal 1312/2024, publié fin 2024, encadre la « Vitrine Numérique Unique de Location ». Elle deviendra obligatoire dans toute l’Espagne à partir du 1er juillet 2025.

Que prévoit-elle ?

– L’obtention d’un numéro d’enregistrement sera obligatoire pour toute location touristique (HUT) et saisonnière (plus de 31 jours) proposée via des plateformes telles qu’Idealista, Airbnb ou Booking.

– Les plateformes devront : vérifier que chaque annonce comporte un numéro valide et supprimer ou bloquer, dans un délai de 48h, toute annonce liée à un numéro suspendu ou retiré.

Malgré les recours juridiques en cours, cela n’interrompt pas son application. Tous les propriétaires ou gestionnaires devront avoir demandé leur numéro d’enregistrement avant le 1er juillet.

Registre des Grands Détenteurs élargi

L’un des changements majeurs du Décret-loi 2/2025, en vigueur depuis le 27 février, est l’extension du Registre des Grands Détenteurs. Doivent désormais s’y inscrire :

– Les personnes physiques ou morales possédant plus de 10 logements à usage résidentiel en Catalogne.

– Ceux détenant plus de 1 500 m² de surface résidentielle (hors parkings et caves).

– Dans les zones déclarées tendues, le seuil est réduit à 5 logements ou les 1 500 m².

Et si vous ne vous inscrivez pas ?

Même si le règlement précisant le processus d’inscription n’est pas encore finalisé, il est déjà obligatoire d’en informer l’Agence Catalane du Logement dès que vous remplissez les conditions. Aucun régime de sanction n’a encore été défini, mais cela devrait figurer dans le texte définitif.

Certaines situations complexes (copropriétés, entreprises non liées, immeubles sans division horizontale…) nécessiteront sans doute un accompagnement juridique personnalisé.

Extension du droit de préemption de la Generalitat

Un autre point clé du Décret-loi 2/2025 est l’élargissement du droit de préemption de la Generalitat. Celle-ci pourra désormais acquérir des logements aux mêmes conditions qu’un acheteur privé si elle estime que la transaction est stratégique.

Cela s’appliquera notamment :

1. À la vente de logements appartenant à de grands détenteurs dans des zones tendues, sauf s’il s’agit de constructions neuves destinées à des particuliers.

2. Aux adjudications lors de ventes aux enchères judiciaires ou administratives.

Les logements ainsi acquis seront classés en tant que logements sociaux (VPO), soumis à des critères stricts en matière de prix et d’occupation.

Cette mesure impacte fortement les fonds, promoteurs et grands patrimoines immobiliers dans des zones comme Barcelone et sa métropole.

Que signifient ces changements pour les acheteurs, propriétaires et investisseurs ?

Ces réformes juridiques en Catalogne et en Espagne reflètent clairement la volonté des administrations d’accroître la régulation du marché immobilier et de freiner les pratiques spéculatives, notamment de la part des grands propriétaires. Toutefois, elles entraînent également une complexité juridique et fiscale accrue, ce qui peut représenter un défi important tant pour les particuliers que pour les professionnels du secteur.

Faites confiance à Bcn Advisors pour vous accompagner dans ce nouveau contexte

Dans un marché aussi dynamique et réglementé, l’assistance de professionnels spécialisés est essentielle. Chez Bcn Advisors, nous vous accompagnons à chaque étape de votre projet immobilier : achat, vente, location ou conformité légale. Des questions ? Contactez-nous et recevez une analyse personnalisée en fonction de votre profil et de vos objectifs.

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