Investissements en loyers à Barcelone

Octobre a été un mois difficile pour Barcelone, car la ville a été le théâtre de plusieurs manifestations après l’emprisonnement de neuf dirigeants séparatistes catalans. Inévitablement, il y a eu beaucoup de débats sur la façon dont cela pourrait affecter le marché du logement de la ville. Les experts de l’industrie sont assez unanimes sur le fait que les affrontements observés dans le monde entier auront un impact sur les ventes immobilières au moins à court terme, mais presque tous conviendront également que Barcelone est suffisamment solide et attrayante pour continuer à attirer les investisseurs à long terme.

Les raisons pour lesquelles les gens achètent ou louent à Barcelone sont multiples. Beaucoup choisissent d’acheter ou de louer des maisons en ville pour des raisons de style de vie – la capitale catalane a une qualité de vie sans égale dans le monde. Le programme Golden Visa, qui offre la résidence espagnole en échange de l’achat d’une propriété, est de plus en plus populaire parmi les citoyens non européens ; un nombre croissant d’étudiants choisissent Barcelone comme base, en particulier pour ses écoles de commerce et de design réputées ; la réputation de Barcelone comme centre FinTech a attiré des entreprises comme Facebook et Amazon dans la ville et avec elle, un réservoir de talents internationaux qui doivent tous louer ou acheter une maison ; et puis, bien sûr, il y a les investisseurs immobiliers, un groupe démographique en pleine croissance qui aura vu une excellente croissance du capital sur leurs achats depuis le début du retournement immobilier au milieu de l’année 2014 – le portail immobilier Idealista montre que les prix à Barcelone ont augmenté de presque 40% au cours des 5 dernières années.

Au cours des 12 derniers mois, toutefois, Barcelone a commencé à voir certains ajustements des prix de l’immobilier. Dans l’année à Septembre 2019, les prix ont diminué de 1,7%, après 5 années de croissance rapide (de Juin 2016 à Juin 2017, les prix ont grimpé de 22% dans la ville, selon idéalista). Les districts centraux de Gràcia et d’Eixample ont enregistré les baisses de prix les plus importantes, de 3,4% et 2,8% respectivement.

Qu’est-ce que cela signifie pour les investisseurs ?

Comme pour tous les marchés immobiliers, Barcelone connaît des périodes plus lentes, mais grâce aux nombreuses raisons évoquées plus haut, la plupart des prévisionnistes prévoient, une fois que les prix se seront réajustés, une nouvelle hausse des prix à un rythme plus soutenu. Beaucoup croient que les investisseurs devraient profiter de la chute des prix pour acheter une propriété à un prix concurrentiel.

Les investisseurs devraient également se tourner vers le marché locatif de Barcelone, qui, contrairement au marché de la vente, a connu des hausses de prix au cours de l’année écoulée. Selon idealista, les prix moyens dans l’ensemble de la ville ont augmenté de 2,5 % dans l’année jusqu’en septembre 2019. Les districts en plein essor tels que Sant Martí, Nou Barris et Horta-Guinardó ont connu une croissance particulièrement importante, avec respectivement 6,3%, 5,8% et 4,3%.

D’autres portails suggèrent des hausses de prix encore plus marquées en matière de location. Une étude récente de HousingAnywhere montre que Barcelone a connu la plus forte hausse des prix de location d’appartements meublés de toutes les grandes villes européennes, avec une hausse de 8,6% sur l’année au T3 2019. Barcelone est suivie de Berlin, où les loyers ont augmenté de 7,4 %, puis de Bruxelles, où les loyers ont augmenté de 5,4 %.

Dans l’ensemble, Londres a toujours les loyers les plus élevés pour les appartements meublés de toutes les villes européennes, avec une moyenne de 1 730 € par mois, suivie d’Amsterdam (1 675 € par mois) et de Munich (1 507 € par mois). Les loyers à Barcelone s’élevaient en moyenne à €1,243/mois au T3 2019 selon le portail, à mi-chemin environ dans la liste des loyers mensuels moyens des grandes villes européennes.

Les rendements locatifs à Barcelone peuvent être supérieurs à 5% pour les logements neufs ou rénovés dans les quartiers centraux, zones où les investisseurs ne peuvent plus compter sur des loyers à court terme en raison des restrictions imposées par les licences touristiques. Selon des données récentes publiées par Deloitte, Barcelone se classe quatrième dans la liste des villes européennes avec les rendements locatifs les plus élevés (4,3% en moyenne), derrière Madrid (5%), Rome (4,8%) et Amsterdam (4,4%).

Les investisseurs qui veulent pouvoir utiliser leur bien immobilier lors de leur visite à Barcelone ont tendance à préférer la location à court ou moyen terme (entre 6 mois et un an). La location à moyen terme est encore possible dans les principaux quartiers de la ville, mais pour les locations à court terme, les investisseurs doivent rechercher les quelques propriétés à vendre qui peuvent être achetées avec une licence de location, bien que le prix sera à un prix élevé.

En conclusion, investir dans l’immobilier à Barcelone reste une option très viable, tant en ce qui concerne l’appréciation du capital que les revenus locatifs, mais, comme toujours, il est souhaitable que les investisseurs fassent leurs devoirs pour maximiser les rendements.