L’avenir du marché immobilier de Barcelone

2017 et 2018 ont été des années exceptionnelles pour le marché immobilier de Barcelone. Mais la demande actuelle de logements dans la capitale catalane peut-elle durer ?

L’économie de la ville continue d’afficher une tendance à la hausse, le chômage est en baisse et les taux hypothécaires sont extrêmement compétitifs.

Dans l’ensemble, les prévisionnistes sont plutôt optimistes et estiment que le marché immobilier de Barcelone dispose d’une marge de croissance suffisante, mais il ne fait aucun doute que le rythme a commencé à ralentir au cours des 12 derniers mois.

Nous examinons ce qui s’est passé sur le marché depuis le pic de 2007, l’état actuel du paysage immobilier et ce qui pourrait s’y trouver, compte tenu des facteurs économiques et politiques.

Expansion du marché

Ces dernières années, les prix de l’immobilier à Barcelone ont augmenté plus que ce que la plupart des acheteurs locaux peuvent se permettre. En conséquence, certains vendeurs ayant des propriétés à vendre dans des quartiers de choix de la ville ont commencé à réajuster leurs prix en fonction d’attentes plus réalistes.

Depuis le milieu de l’année 2014, début de la reprise de l’activité immobilière, les prix à Barcelone ont augmenté de 43%, passant d’une moyenne de 2.388 € par mètre carré à 3.417 € par mètre carré, selon le ministère espagnol du Développement (Fomento), mais ils sont toujours 9,5% inférieurs au prix moyen à la fin du deuxième trimestre 2007, laissant une certaine marge pour la croissance. Le taux de croissance annuel composé depuis 2014 est de 7,4 %.

Par ailleurs, si l’on regarde le nombre de transactions de vente, le volume au deuxième trimestre de 2019 (4 021 ventes) a augmenté de 21 % par rapport aux ventes du deuxième trimestre de 2014 (3 323 ventes), mais il a diminué de 4,7 % l’an dernier, ce qui suggère un ralentissement du marché.

Une étude des consultants Forcadell et de l’Université de Barcelone suggère que malgré l’expansion rapide du marché immobilier de Barcelone, il n’y aura pas d’autre bulle immobilière et que la hausse prévue des taux d’intérêt laissera le marché “en veille”. Les prêteurs sont également beaucoup plus prudents qu’ils ne l’étaient avant le krach de 2008 – les acheteurs doivent avoir un dépôt d’au moins 30% et leur situation financière est examinée de près.

Le rapport suggère également que les prix ont encore du chemin à parcourir avant d’atteindre un ” plafond ” et qu’investir dans l’immobilier à Barcelone continuera d’être une proposition attrayante, tant pour le potentiel en plus-values que pour les rendements locatifs élevés.

Outre le centre-ville de Barcelone, l’étude suggère qu’il y aura un nombre croissant d’opportunités d’investissement dans des zones situées à la périphérie de la capitale catalane telles que L’Hospitalet, Sant Boi, Sant Cugat, Sant Just et Badalona. Comme les prix de la ville de Barcelone sont stables, ces villes satellites commenceront à connaître des hausses significatives.

L’ascension du petit investisseur

Les années 2017 et 2018 ont vu une augmentation du nombre d’investisseurs individuels cherchant à gagner un revenu par le biais de la location à court terme ou de la vente d’une propriété (rénovation et revente).

Le récent durcissement des licences délivrées pour les locations de vacances dans le centre de Barcelone pourrait signifier que ces investisseurs commenceront à chercher dans les zones périphériques de la ville (voir ci-dessus) ou plus loin dans des zones telles que Sitges au sud ou le Maresme au nord. Pour l’investisseur locatif à long terme, l’immobilier à Barcelone continue d’offrir d’excellents rendements – entre 4% et 6% dans les zones de premier choix. Si vous tenez compte de la croissance future du capital, les rendements pourraient atteindre 15 %.

Jeunes acheteurs

Certains prévisionnistes s’attendent à voir la fin du ” loyer de génération ” à Barcelone à mesure que de plus en plus de jeunes commencent à trouver un emploi. Depuis mars 2013, date à laquelle Barcelone comptait un peu plus de 115 000 chômeurs, le chômage a chuté de 42 % à 66 678 en juillet 2019. Les remboursements d’hypothèques peuvent être inférieurs aux loyers mensuels moyens. Là encore, les banlieues en bénéficieront, où les prix ont tendance à être moins élevés. La tendance à l’achat plutôt qu’à la location peut, à son tour, faire baisser le prix des loyers à mesure que de nouvelles propriétés deviennent disponibles.

Autres facteurs

Le mouvement séparatiste est aujourd’hui beaucoup plus divisé politiquement qu’en 2017, l’année du référendum non autorisé. Cette année, la participation à la fête nationale de Catalogne (La Diada), le 11 septembre, a été la plus faible en 7 ans et s’inscrit dans un contexte d’incertitude croissante et de divisions au sein du mouvement sécessionniste.

Selon le cadastre espagnol, les acheteurs étrangers représentent actuellement 9,3% du marché de la province de Barcelone. Suite au référendum, la proportion d’acheteurs internationaux est passée de 9,4% en 2017 à 8,7% en 2018, ce qui suggère que les acheteurs étrangers sont légèrement plus réticents à acheter en Catalogne. Mais si l’on en juge par les derniers chiffres, la tendance est à nouveau à la hausse.

Entre-temps, la ville s’internationalise de plus en plus. Il a une scène de démarrage dynamique et une réputation grandissante en tant que centre FinTech, ce qui entraîne une forte demande pour des maisons à acheter et à louer auprès de jeunes acheteurs fortunés. Amazon, Facebook et Microsoft ont tous une base à Barcelone, apportant avec eux des talents spécialisés qui contribueront à relancer l’économie locale.

Conclusion

Dans l’ensemble, les perspectives du marché immobilier de Barcelone sont encourageantes.

Le marché immobilier de Barcelone s’est bel et bien remis de la crise financière entre 2008 et 2013 et bien que la tendance soit positive, la vigilance est beaucoup plus grande qu’elle ne l’était avant le krach.

Les trois facteurs qui pourraient affecter la croissance positive sont un ralentissement de l’économie, une hausse des taux d’intérêt et l’instabilité politique due à la menace de l’indépendance catalane.

Mais étant la ville unique qu’elle est, Barcelone possède suffisamment de facteurs positifs pour compenser l’un ou l’autre de ces écueils potentiels.

L’immobilier dans la capitale catalane reste bon marché. Les maisons coûtent en moyenne moins de la moitié du prix de celles de Paris ou de Londres. Les acheteurs étrangers ont aussi tendance à avoir des revenus disponibles plus élevés que les acheteurs locaux et l’achat est souvent davantage un choix de mode de vie. Ils peuvent même payer une prime pour les maisons qui ont le facteur ” wow ” ou celles qui se trouvent dans des endroits recherchés. C’est certainement le cas de Barcelone où les acheteurs étrangers ont créé un micro-marché qui se comporte à sa manière, malgré les changements politiques ou économiques.